부동산 시장에 대한 뜨거운 관심 여전
금리 인상·대출규제로 부동산 시장 침체시 위험
[시사뉴스 김성훈 기자] 잇단 대출 규제로 투자자들이 아파트에서 상대적으로 규제가 덜한 상가, 오피스텔 등 상업용 부동산으로 눈을 돌리고 있는 것으로 나타났다. 또한 부동산 대출 규모가 사상 최대로 증가하는 등 부동산 시장에 대한 투자자들의 뜨거운 관심이 통계치로 확인되고 있다.
8일 한국은행 경제통계시스템에 따르면 올 3분기 예금취급기관의 부동산업 대출은 321조4520억원으로 전 분기에 비해 13조8360억원(4.5%) 늘었다. 전 분기(12조1290억원) 보다 증가폭이 확대된 것으로 관련 통계 작성 이후 역대 최대 증가폭을 기록했다.
상업용 부동산 매입자금은 시설자금으로 잡히는 데, 전체 부동산업 대출의 60% 이상이 상가, 오피스텔 등 상업용 부동산 투자자금으로 파악되고 있다. 3분기 부동산업 중 시설자금 대출액은 207조7550억원으로 전체 부동산업 대출의 64.6%를 차지했다. 시설자금은 대부분 부동산 매입 자금으로 볼 수 있다.
기업형태별로는 예금은행 가운데 법인이 91조8300억원으로 전 분기 보다 6조8190억원(8.0%) 늘었고, 비법인은 154조610억원으로 전 분기 대비 3조7210억원(2.5%) 증가했다. 자영업자로 볼 수 있는 비법인이 전체 예금은행 대출의 62.7%를 차지했다.
이처럼 상업용 부동산 투자가 늘어나는 것은 정부의 고강도 가계대출 규제로 아파트보다는 규제가 덜한 상가, 오피스텔 등 상업용 부동산으로 투자 자금이 이동하고 있기 때문이다. 주택 대출 규제에 투자자들이 상업용 부동산 투자로 발길을 돌리는 등 반사 이익을 얻고 있다.
한은 관계자는 "지난 2분기부터 개인들이 높은 수익률을 기대하고 임대업이나 개발업 등 부동산 사업자를 내고 상업용 부동산을 투자하는 경우가 크게 늘고 있다"며 "당국의 고강도의 가계대출 규제가 이어지면서 상대적으로 쉽게 대출이 가능한 상업용 부동산으로 투자처를 옮겨가는 등 가계대출 규제의 풍선효과가 나타나고 있다"고 말했다.
한국부동산원에 따르면 올해 3분기(7~9월) 전국 상업·업무용 부동산 거래량은 10만412건으로 2분기(9만5,000건)와 1분기(8만6,335건) 거래량을 넘어섰다. 거래량이 10만건을 돌파한 것은 코로나19 팬데믹 이전인 2018년 1분기(10만1541건) 이후 3년 6개월 만에 처음이다.
실제로 상업용 부동산의 투자수익률도 상승하고 있다. 전국 상업용 부동산 투자수익률은 코로나19 대유행 이었던 지난해 2분기와 3분기 각각 1.27%, 1.15%를 기록했다. 이후 백신 접종이 본격적으로 시작된 올해 2분기 1.78%로 올라섰고, 3분기에는 코로나19 4차 대유행 영향으로 1.61%로 소폭 낮아지기는 했지만 지난해 보다는 여전히 높은 수준을 유지하고 있다.
상업용 부동산은 정부의 고강도 가계대출 규제에 비해 주택담보대출비율(LTV)이 60~70%까지 나오고, 주택 수에도 포함되지 않아 종합부동산세 등 과세 대상에서도 제외된다.
금융 당국의 강력한 가계대출 규제가 내년까지 이어질 것으로 전망되면서 이자 수익으로 먹고 살아야 하는 은행들이 가계대출은 조이는 대신, 기업에 대한 대출 영업을 강화하면서 자영업자 등 기업대출 증가세가 지속할 것이라는 우려의 목소리도 나온다.
실제로 지난 10월 말 기준 은행권 가계대출 잔액은 1057조9000억원으로 한 달 전 보다 5조2000억원 늘어났다. 규제 강화 등의 영향으로 전월(6조4000억원) 보다 증가 규모가 소폭 축소됐다.
반면 정책 당국의 가계대출 총량 규제로 대출 옥죄기에 나서면서 가계대출이 주춤한 사이 기업대출은 사상 최대폭으로 상승했다. 10월 기업대출은 전월 말 대비 10조원3000억원 증가한 1059조3000억원으로 집계됐다. 10월 증가액 기준으로 통계 작성을 시작한 2004년 이후 가장 큰 폭으로 증가했다. 기업대출 증가폭은 같은 월 기준으로 지난 6월부터 5개월 연속 사상 최대치를 기록했다.
가계대출 규제가 기업대출로 옮겨가는 '풍선효과'가 나타난 것이다. 전문가들은 대안적 투자처로서 상업용 부동산의 가치가 올라갔지만, 앞으로 한국은행의 기준금리 인상, 금융당국의 대출 규제 강화 등으로 상업용 부동산이 침체될 경우 상업용 부동산에 투자한 자영업자들의 투자금 회수가 어렵고, 연체율이 늘거나, 상환 압박이 커질 수 있는 만큼 주의가 필요하다고 당부했다.
이창무 한양대 도시공학과 교수는 "정부의 고강도 대출 규제와 다주택자 종합부동산세 과세 강화 등으로 최근 아파트 등 주택에 대한 투자 수익률이 낮아지면서 규제가 덜하고, 자금을 쉽게 빌릴 수 있는 상업용 부동산이 대안적인 투자처로서 가치가 더 올라가고 있는 것으로 보인다"며 "오피스텔 등 상업용 부동산 시장이 지나치게 과잉되거나 규제가 강화될 경우 가계가 어려워 질 수 있는 만큼 주의할 필요가 있다"고 말했다.
