[시사뉴스 김철우 기자] 윤석열 정부 첫 부동산 정책이 나왔다. 국민 대부분의 자산이 부동산인 점을 고려하면 관심이 집중되는 정책 분야다. 이번 ‘임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제’에 담긴 부동산 정책 기조는 시장의 공급부족 문제 해결을 위해 다주택자 및 임대사업자에 대한 규제를 완화하는데 초점을 뒀다. 크게 ▶임대차 시장 안정 ▶임대주책 공급 활성화 ▶세제 완화 ▶실수요자 금융지원 등이 담겼다.
지난 6월 21일 정부가 발표한 부동산 대책(6·21 대책)은 당장 임대차3법(전월세 상한제·계약갱신청구권제·전월세 신고제) 폐지보다는 세입자에 대한 지원을 강화하고 임대인에 대한 인센티브를 확대하는 등의 보완 쪽으로 방향을 잡았다. 우선 세금·대출 규제를 한시적으로 풀어 주택 임대차시장 안정을 꾀한다. 윤석열 대통령이 후보시절에 약속한 주택공급확대, 조세부담 완화 등을 통한 부동산시장 ‘정상화’로드맵도 담겼다. 보통 부동산 정책이 ‘규제’쪽이면 다주택자들에게 민감한 사안이 많고 ‘완화’쪽이면 무주택이나 1주택자들이 더 눈여겨봐야 한다. 이번 부동산 대책 가운데 무주택자와 1주택자들에게 관심이 갈 만한 내용은 ‘상생임대인’제도와 ‘실거주 의무완화’ 등을 꼽을 수 있다.
사실 이번 6·21 대책은 임대차3법의 부작용을 막기 위한 ‘긴급’ 조치의 성격이 강하다. 오는 8월이면 계약갱신청구권제 시행 2년 만기가 도래한다. 그간 임대료를 올리지 못한 임대인들이 한꺼번에 가격을 올려 세입자들이 어려움에 처할 수 있다는 우려가 일찍부터 제기돼왔다. 앞서 문재인 정부가 ‘전·월세 상한제’와 ‘계약갱신청구권제’라는 가격 규제 정책을 도입할 당시부터 부작용에 대한 비판이 있었다. 다만 윤석열 정부는 임대차3법의 전면 폐지가 초래할 부작용을 고려해 각종 세제·금융 지원을 확대하는 방식으로 6·21 대책을 만들었다는 설명이다.
먼저, 임대료를 자발적으로 5% 이내로 인상하는 임대인(상생임대인)에 대해서는 1가구 1주택 양도소득세 비과세 및 장기 보유특별공제에 필요한 2년 거주 요건을 완전 면제해 준다. 갱신계약이 만료되는 서민 임차인에 대해서는 지난 4년간의 전세가격 상승폭을 감안해 버팀목 전세대출의 보증금과 대출한도를 확대하기로 했다. 전·월세 임차인의 주거부담을 완화하기 위해 월세 세액공제율을 최대 12%에서 최대 15%로 상향 조정하고, 전세 및 월세 보증금 대출 원리금 상환액에 대한 소득공제 한도를 연 300만 원에서 400만 원으로 확대했다.
임대매물 공급 확대를 유도하기 위해 규제지역 내 주택담보대출의 경우, 기존주택 처분기한을 6개월에서 2년으로 완화하고 신규주택 전입 의무를 폐지했다. 분양가상한제 실거주 의무요건을 기존 최초 입주 가능일부터가 아닌, 해당 주택의 양도·상속·증여 이전까지를 실거주 기간으로 변경해 신축 아파트의 전·월세 공급이 확대되도록 조치했다. 또 서울·수도권 민간건설임대주택 공급 촉진을 위해 그간 주택가격 상승요인을 반영해 임대주택 양도 시 법인세 추가 과세(20%) 면제를 위한 주택가액 요건을 완화(6억→9억 원)하고, 10년 이상 임대한 건설임대주택에 대한 양도세 장기보유특별공제 특례시한을 올해 말에서 2024년 말까지 연장키로 했다.
‘상생임대인’ 양도세 비과세 요건 완화
‘상생임대인’은 소위 ‘착한 임대인’이라고도 불리는데 이번에 그 인정 범위가 넓어진다. 지금까지는 임대 개시 시점에 기준시가 9억 원 이하 주택을 보유한 1가구 1주택자에 한해 상생임대인 자격을 인정하는데, 앞으로는 1주택자 전환 계획이 있는 다주택자에게도 혜택을 준다. 이는 상생임대인 제도가 최초로 시행된 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일 계약 체결분까지 적용된다. 집주인이 실거주 요건을 채우기 위해 세입자를 내보내는 상황을 막고 임대차 가격 인상을 자제하도록 유도하겠다는 취지다.
양도세 비과세 요건 완화가 주된 혜택이다. 현행 소득세법 시행령상 임대인이 비과세 요건을 충족시키기 위해선 2017년 8월 3일 이후 서울 등 조정대상 지역에 취득한 주택에 2년 이상 거주해야 하는데, 상생임대인에 대해서는 이를 면제해 준다. 최대 80%의 장기보유특별공제를 받기 위한 거주 요건(2년)도 함께 면제한다. 그렇다고 상생임대주택으로 운영된 모든 보유주택에 대해 혜택이 주어지는 건 아니다. 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주 요건만 면제된다. 등록임대주택사업자의 임대주택도 상생임대주택이 될 수 있다. 등록임대주택사업자는 임대료 5% 이하 인상뿐만 아니라, 장기간 의무임대(10년) 등 각종 공적 의무를 부담하는 점을 고려할 때 상생임대주택 특례를 제한하지 않는 것이 형평성에 부합하다는 게 정부 설명이다.
임차인 보증금·대출한도 확대
8월 이후 전세 계약이 만료되는 세입자들을 위해 버팀목 전세대출의 보증금 및 대출 한도가 확대된다. 만19~34세, 연 소득 500만 원 무주택자, 부부합산 순자산 3억2500만 원 이하인 서민에게 수도권의 경우 보증금 한도를 4억5000만 원, 지방은 2억5000만 원으로 확대했다. 대출한도도 수도권은 1억8000만 원, 지방은 1억2000만 원으로 증액했다. 갱신계약청구권 카드를 쓴 세입자 중 향후 1년 내에 만기가 돌아오는 가구가 대상이다. 이는 7월 주택도시기금 기금운용계획 변경 후 올해 8월부터 적용된다.
월세세액공제율을 기존 10~12%에서 12~15%로 확대하고 전·월세 보증금 대출 원리금 상환액에 대한 소득공제도 증액한다. 현재는 연 300만 원 한도로 40%의 소득공제를 해주고 있다. 앞으로 전·월세 보증금 대출 상환액의 공제 한도를 올해부터 400만 원으로 확대한다. 정부는 이를 위해 올 하반기 소득세법을 개정할 계획이다.
실거주 의무조건 완화
주택 구매 목적의 주택담보대출시 기존 주택 처분 기한이 현재 6개월에서 2년으로 늘어난다. 신규주택 전입 의무도 폐지된다. 이에 따라 무주택자는 6개월 내 전입, 1주택자는 6개월 내 기존 주택을 처분하지 않아도 된다. 1가구 1주택 양도세 비과세 및 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주 요건을 면제받는 것이다. 분양가상한제 적용 주택의 계약자에게 부여되는 2~5년간의 실거주 요건도 완화된다. 민간택지는 80% 미만이면 3년, 80~100% 미만이면 2년이다. 실거주 의무 요건 완화가 무주택자의 내 집 마련에 도움을 줄 수 있지만, 갭투자에 긍정적인 신호를 줘 자칫 투기 현상이 나타날 수도 있다. 기존 2주택자 혹은 1주택자에게는 ‘똘똘한 한 채’로 갈아탈 기회가 될 수도 있다. 다만 실거주 의무 요건 완화는 주택법 개정이 필요해 올해까지는 적용되지 않을 수 있다.
민간 임대사업자 각종 세제 혜택
‘민간건설임대주택’ 확대를 위해 민간건설임대사업자에 법인세·양도세·종합부동산세 할인 등 각종 세제 혜택을 준다. 우선 법인 사업자의 법인세 추가 과세 배제 요건을 완화해 기존 10년 이상 임대를 준 9억 원(기존 6억 원) 이하 주택을 매도하는 경우 법인세 추가 과세(20%)를 배제해 주기로 했다. 개인사업자에 대해서는 양도세 장기보유특별공제 특례를 연장해 현재 10년 이상 임대한 건설임대주택을 올해 말까지 등록한 경우 양도세 장기보유특별공제 70%를 적용해 주고 있는데 이를 2024년 말까지 연장하기로 했다.
종부세 합산배제 혜택 대상도 확대했다. 기존에는 2021년 2월 17일 이후 임대 등록된 주택에만 종부세 합산배제 요건이 공시가 6억 원 이하에서 9억 원 이하로 확대되는 혜택을 제공했지만, 그 이전에 등록한 민간건설임대주택에 대해서도 같은 혜택을 주기로 했다. 올해 말까지 예정된 공공매입임대 건설사업자에 토지를 양도하는 개인과 법인에 제공되는 법인세 배제 및 양도세 감면 혜택도 2024년 말까지로 확대된다.
분양가상한제·고분양가 심사제도 개편
건설 자재 가격 급등으로 인한 필요비용을 분양가에 반영되도록 했다. 시장 안정을 위해 주택 신규 공급이 시급히 이뤄지지 않을 경우 정비사업을 통한 주택 신규 공급 자체가 차질을 빚을 수 있어서다. 분양가상한제 대상 아파트에 적용되는 기본형 건축비의 경우 자재값 변동에 탄력적으로 대응할 수 있도록 수시로 고시가 가능하게 했다. 또 상한제 적용 대상인 정비사업장의 분양가 산정 시 세입자 주거 이전비와 영업 손실 보상비, 명도 소송비, 기존 거주자 이주를 위한 금융비(이자), 총회 운영비 등도 일반 분양가에 반영하기로 했다. 이럴 경우 분양가가 1.5~4% 상승할 것으로 국토부는 추정했다.
민간택지의 택지비 산정에 관한 공정성을 높이기 위해 한국부동산원에 외부 전문가가 참여하는 택지비 검증위원회를 신설한다. 그간 부동산원이 단독으로 심사를 진행하면서 ‘깜깜이 심사’ 논란이 제기돼 온 만큼 검증위원회를 통해 택지비 검증을 투명화하는 동시에 심사 결과에 대한 국민적 신뢰도를 높이겠다는 취지다.
부동산시장 정상화 추진 로드맵
정부는 서민 주거안정을 위한 부동산시장 정상화 추진 계획도 예고했다. 먼저 과도한 부동산세 부담을 경감하기 위해 취득세의 경우, 생애 최초 주택 구입 시 소득·가격 제한 없이 누구나 200만 원 한도 내에 면제 혜택을 받도록 할 계획이다. 또 징벌적이란 지적을 받아 온 종부세는 세율 조정 등 근본적인 개편방안을 7월까지 확정키로 했다. 청년에 대한 생애주기별 맞춤형 주거지원 패키지와 주택 250만 가구 공급에 대한 공급계획도 발표할 예정이다.
윤석열 정부의 ‘6.21 대책’은 임대차 시장 안정화와 분양가 상한제 개편에 초점을 맞췄다. 이번 개편안이 불합리한 규제를 완화하고 시장의 요구대로 분양가를 현실화하면서도 필수 소요비용만 제한적으로 반영했다는 평이다. 이에 따라 단기적으로 시장에 임대차 물량을 확대시키는 데 일조할 것이라는 전망이 나온다. 다만 양도세 등 거래세보다는 종부세 등 보유세에 초점을 맞춰 다주택자 물건이 임대차 시장에 나오도록 해야 한다는 지적이 있다. 전월셋값 불안은 임대인이 보유세 부담을 세입자에게 전가하기 때문이다. 또 세금으로 임대차시장의 문제를 해결하기에는 한계가 있다는 비판도 나온다. 현 임대차시장의 문제가 임대차보호법때문이라면 정부는 법 개정방안을 마련하고 야당을 설득하는 것이 책임있는 자세라는 것이다. 지금의 복잡한 조세제도를 단순화하는 전면적인 개편이 필요하다는 견해도 있다.
8월에 ‘250만 호+α’ 공급 대책이 나온다. 실수요자들의 내 집 마련의 꿈과 집값 안정화 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 실질적인 공급 대책이 나올지 관심이 모아지고 있다.
