[시사뉴스 김정기 기자] 설춘환 교수는 네이버카페 ‘설춘환캠퍼스’를 통해 대중과 소통했다. 일명 설캠은 현재 11만여명이 넘는 회원이 활동하는 대형커뮤니티로 성장, 설 교수는 세종사이버대학교 부동산학과 겸임교수로, 유튜브 ‘설춘환캠퍼스’ 채널 운영자로 시장을 가장 잘아는 전문가로 꼽힌다.
현재 부동산을 포함한 자산시장의 변동성이 커지고 있다.
가장 큰 문제점은 무엇인가?
전세계적인 고물가 영향이 가장 크다. 앞으로 1~2년간은 고금리 기조가 이어지며 각 나라마다 긴축이 강화할 것으로 예상된다. 이 여파로 양대 자산시장인 부동산시장과 주식시장 등이 직격탄을 맞을 것으로 보인다. 지금 자산에 투자하고 있다면 상당히 조심해야 한다.
최근 6~7년동안 상승해온 아파트 시장도 이런 흐름에서 자유로울 수 없다. 높은 가격에 대한 피로감 등이 있어 대출을 통해 적극적으로 아파트를 매수하려는 투자자들도 향후 1~2년 동안은 조심스럽게 보수적으로 접근하는게 좋다고 본다.
다시 정리하면 고물가와 고금리로 경기침체가 예상되는 가운데 주식시장이 먼저 하락하고 있어 이후 부동산시장도 하락할 조짐을 보이고 있다는 것이다. 여기에 경제와 자산시장에 호재가 보이지 않는 것이 가장 큰 문제다.
남은 호재는 오히려 러시아와 우크라이나 간 전쟁이 끝나는 것 정도다.
전 문재인 정부의 부동산 정책을 비난하며 현 정부가 여러가지 정책을 내놓고 있다.
이에 대한 시장의 평가는?
문재인 정부에서의 부동산정책은 거의 실패했다고 해도 과언이 아니다. 물론 당시 대내외적인 요인도 있다고 보지만, 정책을 발굴하고 실천하는 과정에서 상당한 문제점들이 노출됐다.
현 정부는 이점을 면밀히 봐야한다. 물론 환경이 만만치 않아 보인다. 예를들어 임대차3법 등 전 정부에서 잘못 시행된 부분들에 대한 법개정이 필요한데 절대적인 야당의 동의를 원활하게 얻을 수 있을지 의문이다.
정부 여당은 법 개정 이전에 시행령 개정 등을 통해 부동산 정책 등에 대한 비전을 우선적으로 제시하고 실천해야 한다.
단순히 ‘문재인 정부때 실패한 정책을 원래대로 환원만 할 수 있다면 성공할 수 있겠다’는 안일한 생각으로는 처방이 될 수 없다. 보다 적극적인 정책이 필요하다.
임대차 시장 안정 방안만 보더라도 ‘임차인 부담 경감과 임대주택 공급 확대’라는 방향성에는 동의한다. 다만 이것이 시장에서 어떻게 작동할지 조금 지켜봐야한다.
또한 3분기 부동산정상화 과제로 우선 ‘세금의 정상화’를 조속히 시행해야 한다. 지금 세율과 조건은 세무사들도 조언이 힘들다 토로할 정도로 너무 복잡하고 어렵다.
누구나가 쉽게 이해할 수 있도록 세율과 세금이 정돈되어야 한다. 여기에 징벌적 세금부과로 부동산시장을 안정화시키기 어렵다는 것을 명확하게 인식해야 한다.
‘대출의 정상화’도 시급하다. 실수요자 지원강화에 대해 정부도 고민스럽겠으나, 당분간 고금리 기조가 이어진다면 대출의 정상화 즉 대출 규제 완화가 이뤄져도 시장에 부담스럽지 않은 상황이다.
고금리에도 대출을 통해 집을 사고 싶다는 욕구가 있다면 그것을 해소시켜주는 것이 오히려 자연스러운 시장의 흐름이라 생각한다. 책임은 당연히 대출을 받아서 집을 사는 사람이 지면 된다.
여기에 앞으로 부동산 시장이 어려워질 수 있다는 점을 정부가 명확하게 정책과 대내외 스피커를 통해 알려줘야 한다. 꼭 집이 필요한 사람 이외에 ‘손해를 볼 것 같은데 집을 사는 사람’은 없을 것이다.
정책의 변화와 함께 공급 확대가 당연히 이뤄져야 한다. 부동산도 결국 시장에 의해서 가격이 결정된다. 신속하고 원할한 공급에 대한 의지를 정부가 밝혀야 한다.
나는 지금이 오히려 4기 신도시 발표의 적기라 생각한다. 확실한 공급확대 의지를 보여 줄 필요가 있다.
현 정부가 추진했으면 하는 정책이 있다면?
앞서 말한 것의 연장선에서 답하겠다. 서울 일정지역과 인근 경기도와 인천을 선정해 강한 주택공급 의지를 보이겠다. 세제의 정상화라는 측면에서 ▲1세대 1주택 비과세 ‘2년 보유’를 5년으로 늘리고 ▲1억원 이하 부동산에 대한 취득세 중과완화를 폐지하겠다.
무엇보다 누구나 보고 쉽게 알수 있도록 세율과 세금정책을 조정하겠다. 그리고 대출규제 완화를 시행하겠다.
새정부 출범 이후 시장상황은?
한마디로 정중동이다. 문재인 정부인 2년전까지만 하더라도 카페 회원들과 구독자들이 어디를 살까 고민하며 조언을 많이 구했다. 특히 공시가 1억원 이하의 부동산을 쇼핑하듯 사들였다.
대선이 가까워질수록 누가 당선될지에 대한 불확실성으로 인해 시장이 잠시 소강 상태에서 윤석열 대통령 당선 이후 그 관심이 재개발 재건축 지역으로 옮겨졌다.
최근에는 고물가와 러시아와 우크라이나 간 전쟁 그리고 미 연준의 지속적 금리 인상으로 인해 많은 사람들이 관망하는 분위기다. 현재 조금씩 나오는 매물도 거래는 이뤄지지 않고 있다.
이전 매도자 우위시장에서는 지금은 완전히 매수자 우위시장으로 흐름이 바뀌었다.
향후 부동산 전망과 영끌족 들에게 조언한다면?
앞으로 1~2년간 고금리 시대와 경기침체 거기에 현재 높은 아파트 가격에 대한 피로감이 작용 부동산 시장은 전반적으로 우하향 할 것으로 전망된다.
시작은 지방에서부터다. 이후 수도권과 서울까지도 일정부분 하락할 것이다. 지금이 바닥이라 생각하면 정말 ‘벼락거지’도 될 수 있는 상황이다.
조급함을 버려야 한다. 벌써부터 세종시와 대구시에서 시작한 하락이 경기도 일부지역을 넘어 서울 강북지역에도 서서히 침투하고 있다. 모든 재테크 시장에서 가장 중요한 것은 여유시간과 여유자금이다.
본인 스스로를 점검해야 한다. ‘나에게 여유시간이 있는지’와 ‘나에게 여유자금이 있는지’를 점검해야 한다.
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