최근 들어 주식시장은 지수가 연일 최저치를 경신, 주식펀드마저 반토막 나는 참사형국이다. 부동산시장도 사상최대의 미분양물량, 건설사부도급증으로 빈사상태에 놓여 있다. 발표되는 각종 통계지표가 현기증 날 정도로 경제가 어지럽다. 미국발 서브프라임모기지 사태, 원자재가격과 유가급등 대내외 변수로 인한 스태그플레이션 우려가 증폭되고 있는 실정이다. 글로벌신용경색이 강해지면서 전세계적으로 ‘위험자산회피-안전자산 회귀욕구’가 점차 커지고 있다. 지금처럼 ‘경기침체-물가상승-금리인상-소득감소-경기 재침체’라는 스태그플레이션 악순환의 현실화 또는 경기침체가 장기화될 경우 부동산시장의 흐름과 트렌드는 어떻게 변할 것인가. 현금가치 하락을 방어하기 위한 헤지대상으로 적합한 부동산 간접투자상품에는 어떤 것들이 있으며 합리적 투자요령은 무엇일까. 이에 대한 투자대안으로서 수면위로 부상중인 부동산펀드의 모든 것에 대해 조명해 본다.
수도권, 도심권의 수익형 복합부동산 유망
이처럼 우리 앞에 놓인 재테크 현실은 한치 앞을 예측하기 어렵다. 기존 자산시장에서 떨어지는 칼날을 움켜진 개미투자들은 고민과 한숨 속에 갈팡질팡 하고 있다. 이러한 때 개미투자들은 과연 어떤 시장대응과 투자전략을 짜야할 것인가. 필자의 졸저 “부동산 투자는 과학이다”에서 이미 밝힌 바와 같이 과학적 투자원칙, 창조적 재테크만이 위기를 기회로 만들 수 있다.
이같은 상황에서는 검증된 전문가그룹에 의한 부동산 자산의 취득, 운용과 그를 통해 창출된 수익을 배분해주는 간접투자방식인 부동산펀드와 리츠가 불황기의 대안투자처로 부상할 전망이다. 금융시장에 이어 부동산시장에도 간접투자의 전성시대가 예고된다 하겠다. 올해 중으로 공모(공개모집)방식의 부동산펀드가 1~2개 출현할 것으로 기대된다는 것이 업계의 의견이다.
수요에 비해 공급이 부족해 수도권도심의 대형오피스빌딩, 호텔, 할인점, 아울렛, 쇼핑몰, 클리닉, 스포츠센터 등 상업용 부동산의 매매가와 임대료가 상승추세다. 소형아파트, 근린상가, 오피스텔, 원룸다세대주택과 같은 수익용부동산도 인기를 끌고 있다. 따라서 이들 부동산에 투자하는 펀드가 각광을 받을 전망이다. 특히 서울 중심상업지역(CBD) 내의 대형오피스빌딩과 역세권 복합용도지구, 노변상업지구, 도심지 준공업지구, 대형집객시설 인근지역의 토지. 건물 등 대형재료를 보유한 부동산 및 펀드는 유망할 것으로 점쳐진다.
실제 자산운용협회의 자료를 살펴보면 부동산펀드에 유입되는 자금이 꾸준히 증가하고 있다. 부동산펀드 설정액을 살펴보면 2006년 말 4조원선에서 올 7월에는 8조3,000억원대로 단기간에 두배나 늘어났다. 주식형펀드에 비해 안정적인 수익률을 꾸준히 실현하고 있다. 부동산 펀드는 부동산의 직접투자나 주식투자의 위험을 보완해줄 수 있는 좋은 투자대상이다.
소액으로도 수백억 건물 매입해 안정적 수익 창출
국내 주식시장이 이미 펀드를 통한 간접 투자문화가 정착된 것처럼 부동산의 간접투자 또한 확산, 정착될 것으로 예상된다. 부동산 펀드의 장점과 그 근거들을 알아보자.
첫째, 소액으로도 안정적인 임대수익과 배당수익을 얻을 수 있다. 부동산펀드를 이용하면 서울 도심지의 수백억원대 혹은 수천억원대 건물도 매입하여 임대수익과 매각차익을 한꺼번에 얻는 것이 가능하다.
둘째, 세제혜택이 크다. 취득·등록세의 50% 감면(2009년12월31일까지)과 다주택자라도 양도소득세 대신 매매차익에 대한 배당소득세(15.4%)만 내면 된다. 동일한 부동산이라도 세제측면에서 볼 때 직접투자보다 간접투자가 절세측면에서 유리한 것이다.
셋째, 안정적이고 비교적 높은 수익률을 기대할 수 있다. 지난해 만기도래로 상환된 부동산펀드의 평균수익률은 연 8%정도. 부동산펀드는 당장 임대할 수 있는 부동산에 투자, 직접이용개발 하거나 돈을 빌려주고 이자를 받는 대출형태 등으로 구성되어 있다. 덕분에 주식투자만큼 위험하거나 기복이 심하지도 않다. 대략 정기예금 금리보다 2%~4% 정도 높은 수익률을 기대하면 될 것 같다.
넷째, 포트폴리오의 분산효과다. 부동산 역시 100% 안전한 투자대상은 아니다. 지역적 차별화에 따른 가격 양극화, 개발 지연이나 포기에 따른 손실비용, 금리와 경기변화에 따른 가격의 가변성, 환금성 제약 등 여러 가지 투자리스크가 존재한다. 하지만 비교적 적은 비용으로도 지역별, 투자유형별 분산이 가능해 투자위험을 줄일 수 있다.
다섯째, 선진국형 투자방식을 도입하는 효과가 있다. 부동산펀드와 리츠는 단기간에 시세차익을 노린 투기목적 보다는 ‘장기간에 걸쳐 임대수익(혹은 운영수익)과 자본이득을 동시에 겨냥한 1석2조 상품’ 이라는 점에서 한층 선진화된 금융기법이다. 게다가 축적된 금융자본과 전문가집단에 의한 체계적인 분석과 접근이 이루어져 부동산산업의 경쟁력제고 및 시장원리에 따른 수익성제고 기능도 수행한다.
우량 부동산펀드를 고르는 요령 & 주의할 점
‘전문가가 다 알아서 해주겠지’란 마음으로 모두가 이익이 날 것이라 예단하는 것은 금물이다.아직은 부동산간접투자가 미성숙기의 시장의 초기 단계에 불과하다. 좀 더 투명한 시장시스템과 노하우를 축적한 기관의 등장을 기다려야 한다는 점에서 우량한 부동산펀드를 선택하려는 노력이 매우 중요하다. 그 요령과 주의 사항을 알아보자.
첫째, 현장방문을 통해 대상물건의 수익률예측과 지역분석을 병행해야 한다. 만일 개발형부동산펀드가 예기치 못한 법적분쟁이 발생하거나 분양실패로 원금 미회수 혹은 늦어질 경우, 그리고 임대형부동산펀드에서 대상 물건의 공실률이 예상보다 높을 경우에는 수익률이 하락하거나 손해 볼 가능성도 있다. 따라서 이 같은 시행착오를 최소화시키기 위해서는 반드시 부동산현장을 확인, 조사, 분석 활동을 해야 한다. 그 대상물건만 살필 것이 아니라 주변 입지분석, 광역적 지역분석도 함께 병행해야 한다.
그렇다면 수익률 차이가 나는 이유는 무엇일까. 그것은 보유하는 중간에 행하여지는 자산가치재평가 시에 각각의 건물가치를 평가한 결과 자산가치상승률이 서로 달랐기 때문이다. 그만큼 건물이 위치한 지역의 입지, 지역적 요인이 중요하다는 뜻이다. 지가가 꾸준히 상승하는 지역의 입지선택이 투자수익률을 좌우하는 요소임을 시사하는 대목이다. 반드시 투자대상 물건 및 입지조건 등 지역분석을 직접 해보고, 주변지역의 개발여건이나 미래가치도 면밀히 따져볼 필요가 있다. 실물확인이 어려운 해외부동산펀드의 경우 동일 자산운용사가 운용하는 다른 부동산펀드들의 진행과정과 운용실적을 알아보는 방법을 택하자. 유사한 물건이나 해당 지역에 투자한 경쟁관계에 있는 다른 운용사의 부동산펀드의 수익률도 얼마나 되는지 등을 파악, 비교하는 것도 좋겠다.
둘째, 고수익을 미끼로 투자자들을 현혹시키는 불법의 사설펀드인지 아닌지를 확인해봐야 한다. 사기를 피하려면 금융위원회(www.fsc.go.kr)나 자산운용협회(www.amak.or.kr) 등을 통해 적법한 부동산펀드인지 확인한다.
셋째, 펀드약관과 상품설명서를 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 펀드운용방식과 투자목적, 환매가능시기, 수수료율 등을 꼼꼼하게 살펴보는 것은 기본이다. 이때 지나치게 무리한 수익률 등을 제시하고 있는지, 운용원칙을 납득할만한 것인지를 살펴보자. 객관성, 신뢰성이 떨어진다고 판단되면 포기하는 게 좋다. 예컨대 A빌딩에 투자한다고 가정할 경우, 해당 빌딩의 임대수익, 공실률, 수입내역, 영업경비, 임대방식, 자산가치 등 정확하고 자세한 세부자료를 제시하는가도 중요하다.
넷째, 신뢰할 수 있는 자산운용사의 선택은 가장 중요한 선행절차다. 국내에 출시된 부동산펀드는 해외형부동산펀드(재간접펀드)처럼 부동산관련기업의 주식등에 투자하는 것과는 전혀 다르다. 국내의 부동산펀드는 실물에 바로 투자하는 형태가 주를 이루고 있다. 그것도 대부분 폐쇄형이다. 중간에 수익률이 좋지 않다고 환매가 불가능하다는 말이다. 때문에 믿을만하고 노하우가 축적된 자산운용사의 상품을 선택하는 것이 투자성패를 판가름 한다. 실례로 최첨단 금융 투자기법이 선진화된 미국의 경우를 보자. 미국은 펀드발행을 맡은 투자은행이나 법률회사가 운용사의 경영진을 미리 면담해 재산상태까지 추적하는등 철저한 검증작업까지 할 정도로 운용사에 대한 신뢰성을 매우 중시 여긴다.
다섯째, 해외부동산펀드는 항상 벤치마크(BM)지수의 수익율과 비교, 판단해봐야 한다. 국내의 폐쇄형부동산 펀드 등에서 벤치마크지수는 큰 의미를 지니지 못한다. 수익률이 마음에 안든다고 해서 중도에 자금을 회수할 수 없기 때문이다. 하지만 중도환매가 가능한 해외형부동산 재간접펀드는 사정이 다르다.
벤치마크지수란 해당펀드가 운용을 잘했는지 아닌지를 객관적으로 살펴볼 수 있는 기준지수이다. 수익이 발생한 경우는 벤치마크지수보다 펀드의 수익률이 높아야 한다. 설령, 펀드의 수익률이 마이너스권으로 진입한다 해도 벤치마크지수보다 더 떨어져서는 안된다. 예를 들어 해외형부동산 재간접펀드의 수익률이 20%인 경우, 높은 수익이 나왔다고 무조건 좋아할 일이 아니다. 벤치마크지수와 비교한 뒤 고수익 여부를 판단해야 한다. 이때 벤치마크 수익률이 30%라면 해당펀드는 운용실적이 평균치에도 못 미치는 저수익펀드란 얘기가 되므로 환매를 고려할 필요가 있다.
반대로 벤치마크지수가 10%인데 펀드의 수익률이 20%가 나왔다면 매우 운용을 잘한 고수익펀드이다. 당연히 당분간 환매를 하지 않고 투자기간을 늘려 잡는 방식으로 대응하는 것이 투자이익을 극대화시키는 요령이다. 향후 국내부동산펀드 중 개방형으로 운용되는 펀드가 나타난다면 수익률에 대한 부분은 벤치마크지수를 주된 판단의 잣대로 삼아야 할 것이다.