아파트값이 안정세를 보이면서 도심권, 신도시의 오피스텔이 수익용 부동산으로 각광을 받고 있다. 수요자들에게 가장 인기가 높은 지하철 호선 강남역과 테헤란로 주변이 상승세를 주도했다. ‘도씨에빛Ⅱ’의 매매가격이 1년 전만해도 72㎡의 경우 2억2000만원선에 거래됐으나, 최근에는 3억 8000천만원선에서 거래된다. 투자자의 관심이 집중되면서 거래증가와 함께 가격도 고공행진 했다. 1~2년 전만 하더라도 공급과잉-가격약세로 소외되었던 모습과는 천양지차다.
대표적 수익형 부동산
이러한 오피스텔의 인기는 언제까지 지속될 것인가. 오피스텔은 상가, 소형아파트와 함께 대표적인 수익형 부동산이면서 틈새상품으로서의 성격이 강하다. 주력상품인 중대형아파트, 재건축, 재개발투자에 이어 상승세가 나타나는 후행성이 크다. 거기다 소형주택과 경쟁성이 강하고 경기와 수급에 민감하면서 시중 금융상품과도 경쟁하는 금리경쟁 부동산이다. 이 때문에 1~2년전부터 주택시장 침체로 부동산 시장이 얼어붙은 가운데서도 강남권, 도심권, 분당 등 신도시중심으로 가격이 급등한 것이다.
오피스텔이 최근 서울과 도심역세권위주로 가격이 급등하는 이유는 뭘까? 우선 직장인과 대학생 등을 포함한 독신인구의 증가로 꾸준한 수요 확대가 이뤄진다. 통계청자료를 보면 1인 가구 비중이 해마다 증가한다. 1995년 12.7%, 2000년 15.5%, 2005년 20% 수준이다. 개인들의 소득과 의식수준의 향상, 주거패턴의 다양화와 고급화로 독신세대의 주거용으로서의 활용빈도가 높아지고 있다.
또한 고정적이고 안정적인 월세를 얻을 수 있는 점도 오피스텔의 인기를 주도한다. 부동산경기가 침체될 경우 단순히 보유를 통한 자본 이득추구는 의미가 없다. 오피스텔의 경우 업무용으로만 활용내지 임대할 경우 주택으로 판단되지 않아 양도세중과 규정이나 종부세 등에서 자유롭다.
특히 도심역세권 오피스텔은 최근 들어 규제강화로 희소성가치가 부각되고 있다. 오피스텔 입주물량이 2004년을 기점으로 꾸준히 줄었다. 전국적으로 2004년 44,327실, 2005년 23,356실, 2006년에는 12,038실, 2007년 7902실이 공급되었다. 실례로 최근 오피스텔 몸값상승을 주도하고 있는 서울 강남권(강남?서초?송파구)의 경우를 따져보자. 2004년 1만358실, 2005년 3204실, 2006년 1577실, 2007년1406실밖에 공급 되지 않았다. 즉, 수요에 비해 공급량이 턱없이 부족한 셈이다.
자영업자, 전문직들은 비싼 오피스빌딩 대신 오피스텔이 투자 혹은 이용측면에서 적절한 대안이 될 수 있다. 서울 주요업무지구내의 오피스 공실률은 아시아 주요국중 가장 낮은 편이다. 겨우 1~2% 수준이라, 거의 공실이 없다는 의미이다. 이는 공급부족과 수요증가에서 기인한다. 오피스건물이 들어서야 할 자리에 주택투자열기를 타고 주상복합건물들이 대거 공급된 탓도 무시할 수 없다.
주택시장의 틈새상품 성격
향후 2010년까지 연면적 20만㎡ 이상의 대형 오피스가 잇따라 공급될 예정이다. 하지만 문제는 상암지구 정도를 제외하고는 주로 수도권인 분당, 판교, 인천, 송도 등지에서 대량 공급된다는 사실이다. 서울의 강남권, 광화문이나 마포 등 도심권, 여의도권 등에선 용적률상승이 가능한 노후건물, 나대지등의 품귀로 추가 공급이 거의 불가능한 상황이다. 결국 이들 지역에선 매매가 임대료가 비싼 오피스빌딩 대신 독립된 구조의 오피스텔이 자영업자, 전문직의 업무용시설로 선택 받을 수밖에 없다.
소형아파트의 지속적인 매매가격, 임대료상승이 오피스텔 선호현상을 한 몫 거들고 있다. 최근 1~2년전부터 소형아파트 가격이 오르면서 임대가격이 동반 상승했다. 아파트 전월세 가격에 부담을 느낀 20~30대 직장인, 신혼부부와 소액 투자자들이 한꺼번에 주거용 오피스텔로 발길을 돌린 이유이다. 집값급등으로 인해 적은 돈으로 사실상 투자가 어려워지자 소액투자의 대상으로 마지막으로 남은 오피스텔이 주목받은 것이다. 전용면적 50㎡이하 오피스텔의 바닥 난방이 허용된 점도 신혼부부, 1인 가구를 주거용 오피스텔로 다시 끌어들인 요인이다. 동시에 이들을 대상으로 하는 주택 임대시장의 틈새상품으로 오피스텔이 재부각이 되었다는 뜻이기도 하다.
오피스텔은 주택으로 분류되지 않는 등 제도적 장점이 많다. 무주택기간을 늘려야 유리한 청약가점제 제도 하에선 수억원대의 오피스텔을 소유하여도 청약시에는 무주택자로 간주된다. 즉 아파트 당첨시까지 오피스텔을 매입, 거주하는 편이 무주택자로선 유리하다. 주거지 이동등의 불편함에서 벗어날 수 있고, 아파트를 당첨받은 후에는 업무용으로 전환시켜 월세를 받을 수 있기 때문이다. 게다가 직접적인 대출규제 대상도 아니다. 고가의 오피스텔을 매입하여도 아파트가 아니므로 고가의 오피스텔이라도 DTI(총부채상환비율)적용 등 대출규제에 벗어나 있다.
‘압축투자’ 바람직
하지만 주요 서울지역의 업무중심지구 내에서도 오피스텔의 거래량이 줄고 가격도 다소 주춤한 상황이 연출되고 있다. 따라서 수익률 분석과 함께 투자에 신중한 판단을 기해야 한다. 전문가에 따르면 향후 오피스텔은 입지여건에 따른 차별화 현상이 좀 더 강하게 전개된 것으로 예상된다. 금리마저 오르고 있어서 지난해와 올 초에 보여준 강한 탄력성을 기대하기는 어렵다는 얘기다. 금리는 수익률을 경정하는 잣대다. 금리가 오른다면 수익률도 따라서 올라야 하는데, 그렇지 않다는 접이 걸림돌이다.
결론적으로 주택시장 상승여파, 공급부족 등 여러가지 이유로 오피스텔 가격이 많이 오른 만큼 향후 고점에 찍은 다음 상당기간 보합내지 조정이 예상된다. 그리고 지금까지 오르지 않은 곳은 향후 추가적인 상승대열에 합류할 가능성은 크지 않을 것으로 보인다. 올해 연말 이후에는 상당한 변화가 예상된다. 특히, 오피스텔 분양권 전매제한 조치가 시행된 9월말 이후 시장을 눈여겨볼 필요가 있다.
싸이클 측면에서 살펴볼때 지금 오피스텔을 투자하기에는 일반적으로 다소 때 늦은 감이 있다. 그렇다고 매매가격이 롤러코스터처럼 급등락하는 움직임이 나타낼 것이란 말은 아니다. 특히, 주요 업무지구의 경우는 오피스의 대체재역할, 가용토지의 부족, 지가상승으로 인한 매매가, 임대가가 하락키는 어렵다. 신규오피스텔 공급이 확대되기도 힘들기 때문에 오피스텔가격이 과거에 비해 크게 요동치지 않을 것으로 점쳐진다. 다만 단기간에 높은 시세차익 혹은 고수익을 기대하기는 무리라는 의미이다. 그리고 업무시설밀집지역이나 역세권 아니라면 앞으로도 수요유발, 지역개선이 어려워 임대료 상승가능성이 높지 않다. 사전에 철저하게 임대수익률을 따져보고 임대수요가 확대되는 지역을 선별하여 말 그대로 ‘압축투자’ 전략이 바람직하다.
