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경제

[본지특종] 양의 탈을 쓴 늑대 A토지신탁의 전모

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[시사뉴스 강재규 기자]  토지신탁사들의 외형이 급팽창하면서 크고 작은 개발사업을 꿈꾸는 중소기업들과 서민들이 신탁사에 잘못 땅을 맡겼다가 되돌릴 수 없는 크나큰 낭패를 당하는 사례가 비일비재하게 일고 있어 각별한 주의가 요구된다.




토지신탁사는 기본적으로 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따라 설립돼 돈없는 자들에게 미소를 던지며 다가와 각종 신탁 계약을 체결하고는, 마치 악마와같이 표변해 서민들과 중소기업들을 사냥하는 사례가 잇따르고 있는 것으로 드러났다.


등기상 소유권만 잠시 맡겨놓는 신탁제도를 악용 오용하는 사례가 늘면서 사회적 범죄로 비화할 공산이 크다.
신탁사들의 운용의 근간이 될 신탁법은 있으나마나 한 법이 되는 것은 물론, 허술한 법에, 이마저 교묘히 빠져나가는 신탁사들의 의식이 피해자들을 양산하고 있는 것으로 분석된다.


이러한 신탁사에 의해 자신의 재산에서 도리어 명도 위기에 처한 피해자 K(49. 중소기업)씨는 “우리나라는 신탁사들과 신탁 등기를 치는 순간부터 신탁자는 아무것도 할 수 없는 신세로 전락해 결국에는 빈털털이가 되든지, 신탁사가 되려 주인을 무는 식이 되고 만다”고 말한다.


다른 피해자 Y(57. 중소기업)씨는 “A토지신탁사와 신탁계약을 체결하기 위해 도장을 찍는 순간만 행복했을 뿐, 이 신탁사와 결탁의혹을 받고 있는 저축은행, 그리고 대형 건설사에 의해 모든 재산을 빼앗긴 채 빚만 20억원을 떠안고 있으며 이후 만 7년간 힘든 싸움을 계속하고 있다”고 말한다.


이처럼 A신탁사와 토지신탁 계약을 체결해 토지개발의 꿈을 폈다가 천길 나락으로 떨어진 사례는 많다. 이는 빙산의 일각이라고 이들은 주장한다. 삼성동, 남가좌동, 구리 등지에 건물을 통째로 날린 피해자의 경우는 그 가액만도 수백억원을 넘을 정도라고 전한다. 드러난 피해가 이 정도이니, 송사를 준비중이거나 어떤 도움의 손길을 찾지 못해 전전긍긍하거나 아예 막급한 피해를 감당하지 못해 목숨을 던지고자 하는 예도 적지 않다는 것이다.


실제로 금감원 공시자료를 확인한 결과, 이 A신탁사는 지난 2015년 한 해동안 피소당한 소송 건수가 소송가액 기준으로 총 111건에 320억원에 달했다. 이는 불과 7년 전인 2009년 현재의 A신탁(주)으로 이름을 바꾼해에 22건 피소에 가액기준 20억원이던 것에 비교할 때 무려 16배나 증가한 수치다.


피해자들은 이에 대해 “저축은행의 자금으로 고객들의 자산을 신탁영업만 하는 듯 위장한 뒤, 사실상은 부동산, 분양 물건 등의 탈취행각으로 민형사상 고소를 당하는 사건들”이라고 말한다.


■ 사례 1_어떤 피해들이 있길래


전형적인 토지관리신탁 및 분양에 있어서 대표적인 피해사례는 구미 아파트형공장 사건의 이른바 ‘유영모 케이스’. 신탁사-저축은행-건설사 3자가 공모 혹은 연결고리로 하여 토지주, 건축주, 시행사들을 기망하는 방식으로 재산을 가로채가는 수법이라는 설명이다.




경북 구미시에서 토목 전문건설업체와 시행업체를 운영하는 중소기업인 Y씨. 이 사건 건물은 2010년 1월 착공해 2011년 7월 준공하였고 현재 아파트형공장은 입주가 거의 끝난 상태이며 5년동안 소송과 분쟁중에 있다. 이 사건은 대기업이 사법부를 앞세워 합법을 가장한 강탈행위를 한 것이며 현재 제3자인 해결사를 끌어들여 온갖 탈법과 불법을 저지르고 있는 중이란 것이 피해자의 주장이다. 그는 올 2월에는, H건설사가 있는 잠실역에서 청와대까지 20km가 넘는 길을 3보1배하며 가기도 했고, 도착 즉시 대통령 면담을 요청하며 17일간 단식하기도 했다.


사건 시초는 이렇다. 지난 2005년 어느날 아파트형공장을 짓기 위하여 목적법인인 시행회사 에이원도시개발을 설립하여 대표이사가 되었고, 그해 12월 경북 구미시 공단동 260-10의 토지 3000평을 매입, 본인이 대표이사인 에이원도시개발명의로 소유권이전을 마쳤다. 아파트형공장의 인허가를 받을 당시 건축허가면적은 1만7250평, 지하2층과 지상11층이었다.


H건설과 시공사 계약을 하고, A신탁, 그리고 10개의 저축은행과 함께 H사가 지정한 법무법인 사무실에서 신탁계약서를 작성했다. 계약자는 13개 회사로 본인회사와 H건설, A신탁 그리고 H저축은행(현 S저축은행)등 10개의 저축은행이 참여했다.


지금 Y씨는 되돌아보면 “계약 도장 찍을 때만 기뻤을 뿐 이후 모든 과정이 어지러웠고, 결과가 다 드러난 마당에는 모든게 지옥같은 시간”이라고 말한다. 이날 토지주인인 Y씨는 위 토지 3000평을 H건설의 요구대로 A신탁에게 신탁등기를 해주었으며, 13개 회사의 담당자가 모여 같은 계약서에 동시에 서명하고 날인했던 것이다. 10개의 저축은행으로부터 470억원을 대출받아 신탁계약서의 약정대로 위 대출금을 인출할 수 있는 통장의 개설과 인감도장, 기타 서류를 13개 관련회사 담당자가 보는 앞에서 모두 A신탁에 넘겨주었다. 신탁계약서에 의하여 이제부터 모든 입출금은 A신탁이 집행하게 되었다. 공사비는 공사감리자의 공정확인표와 Y씨의 지급동의서를 받은 A신탁이 H건설사에 지급하도록 약정됐다.


공사는 2010년 1월경 하기로 약속했고, 공사비의 지급은 매 3개월 단위로 후불로 지급하며 최초공사비의 지급 시기는 착공 후 공사 공정율이 3.15%가 되었을 때 공사감리자의 공정확인서를 받은 다음 본인의 지급동의서가 있어야 20억원을 A신탁이 보관하고 있는 본인 시행회사 명의의 통장에서 H건설에 지급하기로 약정했다.


공정률 3.15%란 터파기 공사를 말한다. 3000평의 토지 흙을 지하 15m까지 파내서 운반해야 하고 1280개의 파일을 지하에 박고 물막이 공사 등 약 3개월 정도의 시간이 걸리는 공사였다.


그런데 사단은 공사가 시작되자 마자 터져나오기 시작했다.


A신탁과 H건설사의 20억원 무단인출사건이 그것이다. 2009년 12월 1일, 계약서를 작성한지 일주일 만에 공사는 전혀 하지도 않은 상태에서 A신탁은 H건설과 함께 본인에게 동의를 구하거나 통보도 없이 몰래 20억원을 빼돌렸다고 피해자는 주장한다. “이렇게 빼돌린 돈은 공사비로 사용하지 않고 비자금으로 사용되었습니다.”
지급되지 말아야 할 20억원이 지급됨으로써 21개월동안 4억원 이상의 이자를 물어야 했다고 한다. 당시의 금리는 10%가 넘었는데, 이 돈을 돌려 놓을 것을 요구하는 토지주에게 H건설과 A신탁은 “공사를 세울 수도 있다”라는 협박을 하였고, 감정이 상한 그가 계속 이 돈을 돌려놓을 것을 요구하자 그때부터 H건설사는 A신탁과 함께 계약을 위반하고 온갖 갑질과 불법행위를 하기 시작했다고 털어놓았다.


뒤에 이 부분은 검찰과 법원을 오가며 논란을 일으켰는데, 그 때마다 이 신탁사 담당 L씨는 진술을 뒤집어가며 빠져나갔다고 Y씨는 말한다.


Y씨는 “하지만 공사 개시 초기에 건설사가 저축은행에서 20억원을 인출해가는데 있어서 주동자로 역할한 사람이 이 신탁사의 담당자였음이 저축은행 창구 직원에 의해 증언이 나옴으로써 사실관계를 밝히는 결정적인 자료가 될 것”이라고 전망하고 있다.


이후 Y씨가 시공사와 신탁사로부터 받은 수모는, 추가공사 및 설계변경을 비롯해 반쪽 분양공고의 불리함에 처해야 했다고 한다.


이 뿐만이 아니다. 이 건물은 상가 49개와 아파트형공장 200여개로 구성된 건물인데, 땅주인이며 건축주인 그는 분양의 주체로, 이것은 신탁계약서와 공사계약서에 명시되어 있음에도 그가 상가건물의 1층 상가 3칸을 평당 1800만원, 1700만원, 1600만원씩 합계금액 30억원에 분양한 것을 인정하지 않고 시공사는 A신탁을 이용, 1100만원씩 쳐서 ‘강탈’해 간 후 다시 토지주가 분양한 분양자에게 1800만원씩 팔아먹는 파렴치한 행위를 서슴없이 했다고 털어놨다. 이 부분에서만 50억원의 손실을 보았다는 주장이다.


문제는 A신탁과는 공매의 권한이 없는 단순한 관리형토지신탁을 체결했다는 점이다. 토지주의 재산을 처분하려면 처분신탁을 다시 계약해야 한다고 그는 주장한다.


이 과정에서 황당한 일은 또 있다. H시공사는 A신탁으로 하여금 Y씨의 재산을 강탈할 목적으로 형식상 공개매각인 것처럼 꾸미기 위해 대한민국 역사상 전혀 유래가 없는 ‘공매입찰가액의 50%’를 입찰보증금으로 내라는 입찰공고를 내 일반 입찰자의 입찰기회를 봉쇄한 후 공매감정가 317억원을 3일만에 72억원까지 떨어지게 한 후 공매를 중지한 다음 H사가 지정한 하수인에게 단돈 80억원에 매각하는 불법을 저질렀다고 Y씨는 주장한다.


그는 “현행 제도하에 호소할 수 있는 곳에는 모두 호소해봤습니다. 할 수 있는 것은 다 해봤습니다. 하지만 남은 것은 징역 8월에 집행유예 2년과 빈털터리를 넘어 빚만 20억을 떠안은 신세일 뿐”이라고 하소연한다.


■ 사례 2_도시형 생활주택까지도


이 건 역시 문제의 A신탁-저축은행-건설사의 커넥션 형태로 토지주이자 중소기업인인 K씨(여)를 기망하고 재산을 탈취하려다 이 사실을 알아챈 K씨가 법원에 정식으로 채무부존재확인소송을 제기하며서 세상에 밝혀졌다.


다만, 이 사건은 애초 담보신탁에 불과한 신탁계약이었기 때문에 관리신탁이나 토지관리신탁, 처분신탁 등의 신탁계약보다는 함부로 움직이고 팔아치우는 작업을 손쉽게 하지 못함으로써 일련의 행위 전체를 되돌리고자 K씨가 소를 제기한 상태인 것으로 알려지고 있다.



그런데 이 사건의 경우를 보면 앞서 아파트형공장 신축 사건에 비해 규모는 훨씬 작으면서도 매우 ‘기획성’이 높은 것으로 보여진다는 것이 특징이다.


토지주인 K씨의 주장은 이렇다. 건설사가 무면허 집장사에 불과한 자인데, 저축은행의 돈을 불법으로 대출받아 여러 채의 건물을 날림으로 지어 팔고 이익을 챙겨 ‘튀는’ 방식으로 저축은행, 신탁사와 협잡하고 있어 다른 케이스들보다 신탁사가 쉽게 움직이지는 못하고 있다는 것이다. 하지만 무면허 건설자와 공모한 사실을 숨기기 위해 저축은행이 채권을 팔았다고 허위 양도를 하거나 단순 담보신탁계약을 한 신탁사가 용역을 보내 협박을 하는 등 계약상 불가능한 명도를 제기함으로써 재산을 탈취하려는 행각까지 벌이고 있다는 것이다.


가관인 것은, 저축은행은 건축주인 K씨 재산을 A신탁사가 탈취하도록 하기 위해 건축주를 기한이익 상실자로 만드는 작업을 했으며, 이를 위해 공사의 의도적 지연, 부실불법 공사 등을 버젓이 자행했다는 점이다. 특히 건축주 K씨는 “사실상 A신탁이 S저축은행의 자회사이자, 대주주 관계이므로 이해관계자간의 거래고, 사실상 자기거래에 불과한 거래이기 때문에 가능한 공모”라고 할 수 있는 주장이다.


무면허 건설자가 등장하는 것은, 해당 부지가 문제를 야기시켜 건축공기내에 이뤄지지 않거나 심지어 적법한 건축범위를 넘어 아예 부실덩이로 ‘의도적으로라도’ 만들어 ‘사고덩이’가 되어야 이를 악용해 ‘작업’을 할 수 있게 된다는 애기다.


결국 신탁사라는 껍데기를 썼을 뿐, 파행적 범죄 공모로 민생을 도탄에 빠뜨리는 사회적 범죄를 저지르는 것으로, 이같은 사례는 비단 여기에 그치지 않을 것이라는데 심각성이 더한다며 억울해하고 있다.


즉 그는 “담보신탁은 등기상 소유권만 잠시 맡기는 건데, 신탁사에서 왜 용역직원들을 보내는지 모르겠다”며 “부실 불법건축 문제로 인해 건물이 문제화하고 있는 마당에 이에 대해 적절한 조치를 취해 위탁자의 이익을 지키고 보호하는 등 성실한 의무를 다하는 수탁자의 자세인지 도무지 이해가 안간다”고 호소했다.


그는 이어 “더욱이 이 건물과 관련해 정작 채권자가 ‘채권이 없다’고 하는데, 왜 신탁사가 허위양도 여부조차 확인도 않은 채 명도소송부터 제기한 것인지 따져봐야 할 것”이라고 말했다.


건축주 K씨는 최근 이들을 포함, 모두 12명에 대해 고소·고발조치하고 신탁사 등 공모자 모두에 대해서는 채무부존재확인소를 법원에 제기한 상태다.


■ A 부동산신탁회사는 어떤 회사?


지난 2007년 철거용역회사인 W에 스카이저축은행 등 4개 저축은행의 출자를 보태 자본금 100억원을 조성하고, 전직 금감원장 등 거대한 인맥으로 둘러친 뒷 배경을 이해하는 것은 그리 어려운 일이 아니다. 심지어 A신탁은 모피아 인맥을 설립자로 했던 만큼 주요 임원들에게도 주요 권력기관 출신들을 대거 포진시킨 것으로 보여진다.


뿐만 아니라, 앞서 지적한 대로 연간 100여건의 피소 사건에 대응할 ‘막강한’ 로펌에 사건을 위임, 막아내다보니 교묘한 법리싸움을 벌이다보면 어느새 피해자가 가해자로 둔갑되는 경우도 허다하다. 정확히 확인되지는 않았지만, 이 A신탁사의 경우도 국내 ‘빅5’ 클래스의 초대형 로펌으로 무장해 피해자들을 더욱 구렁텅이로 내몰고 있다는 이야기가 여기저기서 들린다.


자본금 100억원 아래 설립된 회사가, 7년만에 수탁고 10조원을 훌쩍 넘길 만큼 급성장한 배경이 어떠할 지 쉽게 짐작이 간다는 것이 피해자들의 한결같은 이야기다.


이들의 표현을 빌리면 “신탁사와 신탁계약을 치는 순간 신탁자는 아무것도 아닌 존재가 되고, 대신에 신탁사의 먹이감이 될 뿐이다”는 것이다.


물론 국내 설립된 10여개 신탁사들이 모두 그렇다는 주장은 아닐 것이다. 하지만 기본적으로, 부동산 개발 노하우나 자금이 부족한 경우를 비롯해 자금과 개발경험을 바탕으로 토지소유주들에게 개발에 필요한 자금, 공사발주, 관리 운영 등을 대신 수행하고 그로 인해 발생하는 수익을 토지 소유주에게 교부하는 신탁 본연의 상품과 이를 제어하는 관련 신탁법에 충실하고자 하는 신탁사들의 자정 노력이 절대 중요한 것은 물론이다.


지금처럼 대부분 각 신탁사들의 수주가 줄고 수익성이 낮아지는 데에는 토지신탁사들의 탈불법적 행태가 부메랑이 되어 한몫할 수 있다는 점을 상기해야 할 것이란 것이 대다수 일반인들의 지적이다.


이 회사는 또 지난 2011년 부산저축은행그룹의 태양시티건설 등의 3개 골프장 건설을 위한 SPC 불법대출금 사건에 연루된 것으로 알려져 ‘부적절한 거래’에 따른 금감원 종합검사 대상으로 지목됨으로써 세간의 구설수에 오르기도 했다.


■ 해당 신탁사측의 해명을 들어봤더니…


<시사뉴스>는 신탁사를 이용한 토지개발방식이 당초 계획과 달리 신탁사-저축은행-건설사 혹은 무면허 건설업자 등의 ‘검은 고리’에 의해 파행으로 내달리고 있다는 일부 피해자들의 제보를 받고 해당 업체에 팩스를 보냈다.


신탁사가 신탁계약을 오남용, 신탁범위를 넘어 수탁자 지위가 아닌 자신의 이익을 위해 본인이 부동산 시행사처럼 활동하고 있다는 주장이 있는 바, 관련 피해를 적시하며 구체적이고 명확한 답변을 듣고자 했던 것.


하지만 해당 업체는 아무런 답변을 보내오지 않았다. 다만 어렵사리, 관련사건을 직접 담당했던 직원으로 추정되는 직원과 통화가 가능했고, 그는 “자신의 신탁사는 사업 초기 20억원을 인출하지 않았다”며 “이는 그간 2개의 소송사건을 통해 다 밝혀졌으며, 도리어 우리가 억울해서 형사고소한 상태이고, 당시 담당했던 직원은 현재 퇴사한 상태”라고만 짧게 대답하고 서둘러 전화를 끊었다.


<시사뉴스>는 또다른 피해자 Y씨의 사건과 관련해서도 기사 마감일인 5일 오전 이 신탁사 사업부 I 담당자와 통화를 시도했으나 이 담당자가 ‘출장중’이란 이유로 통화할 수 없었으며, 취재 마감시간을 코앞에 둔 같은 날 오후 비로소 연결될 수 있었다.


이 담당자는 <시사뉴스>와의 통화에서 “지금 해당 물건은 불법시공 문제까지 합해져 소송으로 비화한 상태인데, 소송에 정당하게 응하면 될 텐데 여러 루트로 대응하고 있는 점은 안타깝다”며 “분명한 것은 담보신탁에는 기본적으로, 처분기능을 무조건 갖고 있어 문제될 게 없다”고 밝혔다.


그는 또 “신탁자가 기한이익을 상실한 까닭에 저축은행서 통지하고 처분들어간 것이므로 신탁사와는 관련이 없는 일”이라면서 “문제가 된 건물의 불법 부실여부는 해당 건설업체와의 다툼문제이므로, 우리는 토지주가 제기한 채무부존재소송에 성실히 응해 해결하면 된다고 본다”고 덧붙였다.


그는 이와 함께 “토지주는 준공 후 일정기간 이 건물을 게스트하우스로 사용하기도 했었다”면서 “소송에 불리하자 미국으로 넘어간 것(으로 법원이 판단하였지 않았나 한다)”이라고 주장했다.


강재규 기자 jackworth@hanmail.net

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