[시사뉴스 홍경의 기자] 부동산 시장이 다시 활력을 띄고 있다. 10월 수도권에서 아파트 1만9,577가구가 입주할 예정이며, 경기와 인천에서는 재개발 정비사업이 종료한 대규모 단지들이 입주하면서 전월 대비 2배 이상 입주 물량이 증가한다. 서울 아파트값이 상승세로 돌아섰지만, 일부 지역의 가격 상승일 뿐 부동산 시장 분위기는 여전히 냉랭한 분위기이다. 부동산 전문가들은 중국발 부동산 리스크가 악재로 작용할 가능성이 있고, 고금리 기조가 더욱 강화될 수도 있어 투자에 신중해야 한다고 강조한다.
서울·수도권 부동산 분양시장 활기
최근 서울 분양시장은 과열 양상을 보이고 있다. 광진구 ‘롯데캐슬이스트폴’이 3.3㎡ 당 4,050만원의 분양가에도 1순위 평균 98.4대1의 높은 경쟁률로 완판됐다. 강남4구로 불리는 강동구에서 나오는 분양 단지라 청약 대기자들의 관심이 쏠릴 것으로 보인다.
지난달 25일 부동산 플랫폼업체 직방에 따르면 10월 전국 아파트 입주 물량은 3만3,375가구로 전월 대비 2만4,152가구보다 38% 가량 증가한다. 권역별로는 전월 9,121가구가 입주했던 수도권 입주 물량이 10월 1만9,577가구 입주하며 2배 이상 늘어난다.
서울 강남구 도곡동 타워팰리스 주상복합아파트 전용면적 161.8㎡가 최근 46억 원에 팔려 신고가를 기록했다. 직전 신고가인 2017년 22억 원에 비해 2배 가까이 오른 가격이다. 강남구 압구정동과 삼성동, 용산구 한남동 아파트도 속속 신고가를 경신하고 있다.
힐데스하임천호(천호2구역) 188가구 아파트가 2022년 7월 입주했으며, 강동밀레니얼중흥S-클래스(천호1구역) 1,263가구 단지가 2024년 하반기 입주 예정이다. 서울 천호동 인근 성내동 성내3구역 160가구, 성내5구역 407가구 등의 사업도 본격적으로 추진되고 있다. 이들 개발이 완료되면 ‘제2의 잠실’이 될 것이라는 기대가 나오고 있다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 “강동구는 강일지구 등 택지지구 공급을 비롯해 최근 천호 일대 정비사업까지 이어지면서 강남3구와 견줄 서울 대표 주거중심지로 주목받고 있다”며 “전매제한 등 분양 규제가 완화돼 투자 수요도 살아나고 있는 데다 강동구 천호동 일대 분양 단지들은 입지가 좋은 만큼 많은 청약통장이 몰릴 것”이라고 말했다.
경기는 10월 도시별 물량 중 1만174가구로 가장 많고 인천은 7,515가구가 입주해 전월보다 4배 이상 물량이 증가한다. 경기는 성남시와 화성시에서, 인천은 부평과 검단, 송도에서 대규모 단지들의 입주가 진행될 예정이다.
10월 지방 입주 물량은 1만3,798가구로 1만5031 가구였던 전월 대비 8% 가량 물량이 감소한다. 지역별로는 6,267가구인 대구가 가장 많다. 올해 대구 월별 입주물량 중 가장 많은 물량이 공급될 예정이다. 이어 1,643가구인 충남과 313가구인 부산 순으로 입주 물량이 많다.
반도체 산업단지가 인근에 위치한 아파트가 올해에도 여전히 인기를 끌고 있는 가운데, 분양이 예정된 단지에 수요자들의 이목이 집중되고 있다. 최근 천문학적인 투자가 이어지는 ‘반세권(반도체+세권)’ 아파트가 두각을 보이고 있다. 반도체 산업은 국내 제조업 설비투자의 절반가량을 차지하는 대표 산업군으로, 설비투자 감소가 이어지고 있는 올해에도 수십조원 규모의 대규모 투자를 이어가고 있다. 이에 SK하이닉스와 삼성전자를 중심으로 초대형 투자가 잇따르고 있는 이천·평택·용인 등지에서는 분양시장과 부동산 시장 모두 요동치고 있다.
소비위축에 전국 상가 임대료 하락
부동산 소비 심리가 회복세를 보이고 있지만, 공급 증가 영향으로 상가 임대료는 상대적으로 하락하고 있다. 하반기에도 지역별, 상권별 리테일 시장 양극화가 심화되고, 공급 증가 영향이 이어질 것이란 분석이다. 상가 공실률은 코로나19 팬데믹 당시보다는 줄고 있지만, 지역별, 상권별 양극화가 심화되고 있다. 1분기 전국 오피스 임대가격지수는 100.66으로 지난해 4분기(100.41)에 비해 0.25% 상승해 상가와 대조를 이뤘다.
부동산원에 따르면 올해 2분기 수도권 중대형 상가 공실률은 서울이 8.4%, 경기 10.5%, 인천 13.6% 등으로 양호한 성적을 보였지만, 울산(21.6%)과 세종(20.1%)은 20%를 넘는 공실률을 기록했다.
지난달 22일 NH투자증권은 ‘성수동 심층분석(성수전략정비구역·성수동 상권)’ 부동산 보고서를 출간했다. 성수전략정비구역 사업 진행 현황과 시장을 점검하고 성수동 상권의 특징과 사업이슈를 분석한 보고서다.
성수1지구를 정비구역 중 입지가 가장 좋은 곳으로 꼽았다. 서울숲이 바로 옆에 위치하고 성수대교와 분당선을 통해 강남 접근성이 뛰어나다. 또 전체 2,909세대로 사업규모가 가장 커서 입지와 규모 측면에서 향후 성수동의 대장이 될 가능성이 크다고 전망했다.
두 번째 파트는 성수동 상권을 다뤘다. 성수동 업무·상업용 부동산은 2018년부터 꾸준히 거래 단가가 상승해 토지 평당 4,500만원에서 지난해 1억3,100만원으로 약 3배 상승했다고 분석했다. 성수동 상권의 핵심이슈로는 상생임대와 용적률 상향으로 꼽았다.
정유나 NH투자증권 부동산책임연구원은 “성수동 상권은 성장과 안정 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 곳”이라며 “연무장길과 아뜰리에길 상권이 계속 커지고 있어 성장성이 높은 데다가 성동구와 임대인, 임차인이 상생을 도모하는 지속발전가능구역으로 젠트리피케이션 방지 효과를 볼 수 있다”고 설명했다.
이렇게 서울과 수도권 일부 지역 집값 상승으로 부동산 시장이 회복세를 보이고 있지만, 건설경기가 악화일로를 걷고 있다. 지난해부터 이어진 건설 경기 침체로 미분양이 가파르게 늘어난 데다, 공사비를 제때 회수하지 못한 중소·중견 건설사들의 중심으로 법정관리와 폐업이 잇따르고 있다.특히 지방을 중심으로 악성 미분양인 ‘준공 후 미분양’ 물량이 증가하면서 자금줄이 막힌 중소·중견 건설사들의 유동성 위기가 좀처럼 해소되지 않고 있다.
정부, 부동산 PF 만기 연장·보증 지원 확대 등 검토
정부가 이달 말 내놓을 주택공급대책에 3기 신도시 공급 일정을 앞당기고 건설사들의 자금 경색을 완화하기 위한 내용이 담길 전망이다.
지난달 24일 국토교통부 등에 따르면 정부는 곧 발표할 주택공급대책에 3기 신도시 공급 일정을 구체화하는 방안을 검토하고 있다. 최근 인허가와 착공 물량이 급감하면서 몇년 뒤 집값을 자극할 우려가 있다는 우려에 따른 것이다.
3기 신도시는 남양주 왕숙, 고양 창릉, 하남 교산, 부천 대장, 인천 계양 등 5곳이다. 이들 지역을 모두 합하면 17만6,000가구가 공급될 계획이다. 가장 사업 속도가 빠른 인천 계양의 경우를 보면 이미 지난해 11월 조성공사를 시작했지만 당초 입주 목표가 2025년에서 2026년으로 늦춰졌다.
정부가 지난달 26일 주택공급 활성화 방안을 발표한 가운데 전문가들은 건설사들의 자금 수혈에 다소 숨통이 트이는 등 공급 확대에 긍정적 영향이 있을 것으로 전망했다.
또한, 정부는 건설사들의 원활한 자금조달을 지원하기 위해 PF대출 보증을 확대하고, 중도금 대출을 지원한다. 또 단기 공급이 가능한 비(非)아파트 사업 여건 개선을 위해 자금조달을 지원하고, 각종 규제도 개선한다.
전문가들은 위축된 주택공급을 확대하기 위한 정부의 적극적인 공급 의지 표현은 긍정적으로 평가했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “분양시장 청약 양극화와 물가 상승, PF대출 냉각에 따른 주택공급 위축을 해결하기 위한 정부의 적극적인 주택 공급 의지 표현은 긍정적”이라며 “신규 자금 수혈 재구조화에도 일부 도움이 될 것으로 보인다”고 내다봤다.
美 신용등급 하락하면 韓 부동산 폭락 커져
글로벌 긴축 정책으로 고금리 현상이 이어지며 해외 부동산 시장은 침체기를 겪고 있다. 미국 등에서는 코로나19 팬데믹 이후 상업용 부동산 투자 가치가 하락하고 있다. 전문가들은 당분간 고금리가 지속되며 부동산 투자가 위축되겠지만 선별적인 투자 기회를 찾아야 한다고 강조했다. 국제 경제 흐름에 맞춰 부동산 시장을 전망할 때 미국 신용등급 강등은 한국 부동산 폭락으로 이어질 수 있기 때문이다.
신용평가사 피치는 미국 신용등급을 최상인 트리플에이에서 더블에이 플러스로 강등했다.
이건 ‘미국 정부가 돈을 빌렸을 때 이를 돌려주지 못할 가능성이 커졌다’고 해석할 수 있다. 결국, 미국 채권의 신용등급이 떨어지면, 낮은 등급의 채권들이 직간접적으로 영향을 받을 수밖에 없게 된다. 2011년에도 미국의 신용등급의 강등된 2011년에 한국 부동산이 40% 이상 폭락한 사실을 고려하면 미국 신용등급 강등이 한국 부동산 폭락으로 이어질 수 있다.
“현재 부동산 시장, 특히 앞으로 2년 정도는 정말로 조심해야 할 시기”라고 전문가들은 말한다.
지난 2008년에 부동산 가격이 고점을 찍고 바로 리먼사태가 발생해서 2009년에 부동산 가격이 바닥으로 추락했었다. 하지만 2010년에 거의 전고점의 70% 가격까지 반등을 한 사례가 있었다. 그다음에 2011년에 미국의 신용등급이 강등되면서 부동산 가격이 더 크게 폭락했었다.
내년 부동산 시장 전망…집값 하락보다 상승
이제 미국의 신용등급도 강등되고 있고 금리도 너무 높기 때문에 앞으로 몇 년은 3~4년 정도는 부동산 가격이 조정될 가능성이 높다. 2026년 정도부터 부동산 가격이 바닥을 찍고 상승할 확률이 높기 때문에 “지금은 정말 좋은 부동산이 아니라면 보수적인 관점에서 부동산 투자에 접근해야 한다”고 전문가들은 조언한다.
내년 부동산 시장은 집값 하락보다 상승에 무게가 쏠린다고 전문가들은 전망하고 있다. 금리, 실물경기 등 대내외적 변동성과 불확실성이 높은 탓에 정확한 예측은 어렵다. 인구 정체, 소득 둔화, 고금리 기조, 긴축경제, 환율 상승 등은 집값 하락 요인이다. 반대로 상승 요인은 금리인하 가능성, 유동성 장세, 글로벌 경기회복, 규제 완화 정책, 서울 주택 공급 부족, 미국을 포함한 세계 주택시장 회복세 등이다. 현재 국내외 경제 상황은 집값 상승 요인과 하락 요인이 첨예하게 대립하는 양상이다. 최근 불거진 중국 경제위기와 미국 추가 금리인상 가능성, 국내 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려와 가계부채 증가도 새로운 복병으로 등장하고 있다.
한국 부동산시장은 내년 4월 10일 총선 등 정치적 요인의 영향을 크게 받을 수 있기에 항상 부동산시장 흐름을 주시해야 한다.
김상봉 한성대 경제학과 교수는 “지금의 한국 부동산 시장은 일본의 1993년도와 닮았다”며 “일본도 당시 주택 가격이 높았지만 경제가 안 좋아지면서 결국 가격이 폭락하며 부동산 침체로 이어졌다”고 말했다. 그러면서 “한국도 주택 가격이 과도하게 높기 때문에 가격을 떨어뜨릴 수 있는 방안이 필요하다”며 “그러기 위해서는 전세자금대출을 DSR에 포함하는 등의 강력한 대출 규제를 시행할 필요가 있다”고 말했다.
고금리 상황이 지속되고 있다는 것도 부동산 시장에는 악재 요인이다. 향후 미국이 금리를 인상할 가능성이 커지면서 고금리 상황이 장기화할 조짐이 나타나고 있다. 고금리 여파로 금융 시장에서는 연체율 상승으로 이어지고 있다. 중·저신용자들의 사용 빈도가 많은 인터넷은행에서의 연체율은 1%를 넘어섰고, 전체 가계대출에서의 신용대출도 상승 추세를 보인다.
