잘만 하면 시세보다 반절 이상 싸게 살 수 있다는 장점 때문에 경매로 눈을 돌리는 이들이 많다. 3천만원으로 60억을 벌었다는 한 경매고수의 성공담은 경매투자에 부채질을 한다. 경매는 감정가를 기준으로 입찰가를 정하고 경쟁을 벌여 낙찰을 받는 방식으로 진행된다. 여기서 한번쯤 의문이 드는 것은 과연 ‘감정가’가 제대로 정해졌냐는 것이다. 감정가는 감정평가사에 의해 평가되는데, 이것은 최초 입찰가의 기준과 입찰자가 써내는 낙찰가와 수익률 계산에도 근거가 되기도 한다. 하지만 감정가만 믿고 입찰을 했다간 손해를 볼 수도 있다.
감정가와 인터넷 시세표를 기준으로 입찰하면 큰 손해 발생할 수도
지난 2년간 부동산 가격의 변동성이 커지면서 감정가와 시세와의 격차가 커지는 경향이 있다. 부동산의 가격은 일반적으로 재개발 재건축 등 정책수립으로 인해 인근지역의 부동산 가격이 상승하거나 도로나 역세권이 완성되면서 숨어있던 잠재가치가 부각되면서 가격이 변동하게 된 것이다. 이때 가격변동으로 인해 시세가 6개월 이전에 처음 감정된 가격에 비해서 상당히 높아질 경우, 감정가와 시세의 차이가 생기게 된다.
지난 2007년 8월7일 서울 서초동에 있는 주상복합 풍림아이언 플러스 아파트 두 채가 경매로 나왔다. 같은 지번 위에 있고, 같은 위치, 구조에 건물면적 34.42㎡(22평형)인 각 9층 926호, 10층 1026호다. 이 두 집의 감정가는 1억 8천만원에 최저가가 1억4천400만원이었다. 경매에서 926호는 3명이 입찰하여 1억 5천300만원에 낙찰됐고, 1026호는 1억5400만원에 낙찰됐다. 1026호는 잔금납부를 마쳐 소유권 이전을 했다.
하지만 926호는 낙찰자가 잔금을 미납하여 입찰보증금을 돌려받지 못해 큰 손해 봤다. 결국, 재경매됐지만 입찰자가 없어 유찰됐고, 3차 경매에서 5천200만원에 낙찰되는 이변을 낳았다. 결국 똑같은 집을 한 곳은 1억 5천300만원에, 한 곳은 3분의 1에도 못 미치는 5천200만원에 낙찰된 것이다.
왜 이런 일이 발생한 것일까. 당시 이 아파트의 22평형 시세는 1억 8천만원이었다. 따라서 입찰자는 이 경매물건이 너무 싸다고 판단했을 것이다. 하지만 입찰자가 입찰 전 현지 부동산중개업소를 방문해 상담을 받은 결과 이 아파트는 수요자들이 꺼리는 북향에 창문이 1개뿐이고, 어두워서 1억 5천만원에도 나가지 않는다는 사실을 알아냈다.
즉, 감정가가 시세 대비 30% 정도 과대평가된 셈이다. 이 사실을 안 낙찰자는 손해 볼 것을 알면서도 잔금을 미납한 것이다. 같은 감정가격의 부동산이라도 현지 방문조사 없이 감정가와 인터넷 시세표를 기준으로 시세를 파악해서 입찰하면 큰 손해가 발생할 수 있는 있다는 것을 잘 보여주는 사례이다.
경매전문기업 이동중 디지털태인 대표는 “감정가는 입찰하는 현재시점의 가격이 아니므로, 입찰자 자신이 실수요자인지 투자자인지를 명확히 하고, 현지 부동산 통해서 정확한 시세를 파악하여 입찰하는 것이 경매에서 실패하지 않고 성공하는 비결”이라고 조언한다.
