전·원세 계약 전·후 이것만은 꼭 챙겨라!
조속한 대책마련 요구되는 임대차 분쟁
전체가구의 43%인 약 615만3,000가구(1,938만8,000여명)가 전ㆍ월세로
살고 있다. 이 때문인지 주변을 살펴보면 크고작은 임대차 분쟁이 끊이지 않는다. 특히 집주인의 고의나 과실로 인한 전세금 늑장 반환을 비롯해
보일러 고장, 누수, 동파사고 등 주택 하자ㆍ보수 문제로 임대차 관련 분쟁이 늘고 있지만, 강제력이 있는 임대차 분쟁조정기구가 없어 세입자들의
피해는 늘고 있다.
이들을 도와줄 수 있는 공적 기구는 대한법률구조공단(3482-2112)과 서울시 임대차분쟁조정상담실(02-731-6720∼1)뿐이다. 그나마
상담만 가능하고 법적 강제력은 없다. 민간 쪽에는 민주노동당 임대차관련 인터넷 상담실(www.kdlp.org 761-4064), 기독교청년회(YMCA)
시민중계실(02-733-3181)이 있지만 역시 상담창구 역할 뿐이다.
결국 임대차 분쟁을 겪는 세입자들이 스스로 소송을 제기하거나 민사조정 등의 절차를 밟아야 한다. 그러나 이마저도 쉽지 않다. 소송을 하게
되면 보통 3~5개월 이상의 시간이 소요되고, 비용부담도 만만치 않기 때문이다.
따라서 계약전ㆍ후 대처요령을 알아놓는다면 임대차 분쟁으로 소송까지 가는 문제는 사전에 차단할 수 있을 것이다.
임대차 계약 전 꼭 체크해야할 6가지
△ 전셋집을 구할 때, 등기부 등본을 반드시 확인하라!
생활정보지 등에 나와 있는 부동산 매물의 경우 저당권, 가압류 등의 설정된 경우가 많고 나중에 문제가 생겼을 때 손해배상 등을 청구할 수
없다는 점을 명심.
△ 근저당 설정금액이 시가보다 적어도 꼼꼼히 계산하라!
경매를 하게 되면 아파트의 경우 70%,단독주택의 경우 50~60%로 하락하기 때문에 근저당권이나 전세권이 설정되어 있는 아파트를 임차해야
할 경우 등기부에 나타난 근저당 채권한도액과 전세금 그리고 자산을 포함한 모든 임차인의 임대차보증금의 총 합계액이 대도시의 경우 시가의
70%, 기타 지역의 경우 시가의 60%이하라야 한다는 점을 꼭 염두해야함.
△ 상대방을 확인하라!
등기부상의 소유자가 아닐 경우 위임장과 소유자의 인감증명서를 지참할 것을 요구.
△ 필수적인 약정사항을 꼼꼼히 챙겨라!
잔금지급과 함께 인도 받을 때까지 저당권 설정을 금지하는 조항.
인도받기 전에 발생한 고장은 집주인이 수리한다는 조항(“몇 일내 생기는 고장은 전세입자의 과실로 추정한다”라는 내용 첨부).
△ 잔금을 지급하기 전에 등기부 등본을 다시 한번 확인하라!
계약 후 이사오기 전 다른 물권이 설정될 수 있으니 잔금지급 전에 반드시 등기부 등본을 한번 더 확인해야 함.
△ 부동산 중개료 문제는 구청, 시청 지적과로 문의하라!
부동산 중개료 부담 문의는 구청, 시청 지적과 문의.
계약을 잘못 중개한 부동산 중개업자의 책임(부동산 중개업자는 중개대상물 확인설명서를 작성하여 중개의뢰인에게 교부해야 함. 대상물확인설명서를
중개의뢰인에게 작성해 주지 않았거나, 그 작성된 내용이 사실과 다르면 부동산 중개업자 과실.)
임대차 계약 후 분쟁시 알아야할 2가지
△ 불량주택문제 - 내용증명 및 사진촬영으로 증거자료를 남긴다
세입자의 귀책사유로 발생한 하자가 아닌 이상, 집주인이 일방적으로 세입자에게 수리부담을 전가시킬 수 없으며, 자기 임의대로 수리비를 공제할
수 없다. 임대인은 임대물의 사용·수익에 필요한 수선을 해야 할 의무를 부담한다(민법 제623조)
△ 전세보증금 돌려받기
계약만료일이 되었는데도 임대보증금을 집주인이 돌려주지 않으면 다음처럼 해결하면 된다.
임차권 등기 후 이사하거나 ①민사조정 ②화해조서작성 ③소액사건심판 이용 ④임대보증금 반환청구소송 등을 이용.
고병현 기자 sama1000@sisa-news.com