장·단점 있으나 득보다 실이 클 듯
편안하고
안락한 내 집 마련. 서민들의 꿈을 모아 실현하고자 하는 1순위 소원은 바로 한 집의 주인이 되는 것이다. 아직까지 수도권 실제 주택 보급률이
50%정도를 웃돈다니, 앞으로도 내 집 마련의 꿈이 쉽게 이루어지기는 힘들 것 같다. 새 정부가 들어서며, 새로운 정책 도입안도 여러 각도에서
마련되고 있다. ‘선시공 후분양’제 도입도 그 중의 하나이다. 하지만, 시행을 거론하기도 전의 첨예한 각계의 반응은 오히려 서민들의 혼란을
가중시키고 있다.
주택구입자 | 주택건설업체 | 주택시장 |
분양회사 부도로 인한 피해 감소, 부실 및 하자 공사 | 건설 자금 마련의 어려움으로 중소건설업체의 도태, 주택 공급 위축 | 분양권 전매 등 투기차단, 아파트 가격 상승, 일시적 매물 감소 |
‘선시공 후분양’제가 실시되면 부실시공의 우려나 건설사 부도에 대한 소비자의 불안을 해소할 수 있다는 장점이 있다. 부동산 투기도 잠재울
수 있다는 주장도 있다. 반면, 500만여명에 달하는 주택청약통장 가입자들이 피해를 보게 될 것이고, 계약금과 중도금, 잔금으로 나누어
순차적으로 납입하던 기존의 선분양 제도와 달리 주택구입자는 계약 후 입주시 전액을 한꺼번에 치뤄야 하는 부담을 안게 된다.
중소 주택건설업체는 건설자금 전액을 자체 조달해야 하므로 어려움이 따를 것이고, 분양전망이 확실한 사업만 추진하게 될 것이므로, 공급물량이
크게 위축될 것으로 보고 있다. 분양권 전매 등 투기차단 효과가 있어 아파트 가격이 하락할 것이라는 예상과 달리 주택건설 기간 3년 동안 금융비용과
땅값, 인건비, 자재비 상승분 등을 포함한 높은 분양가격으로 아파트 가격은 상승할 것으로 전문가들은 예상하고 있다.
건설업계
많은 부작용 우려
작년부터 건축업계에 불어 닥친 많은 규제때문인지, 대부분의 건설업체들은 몸을 사리는 듯하다. 인터뷰에 응하기를 꺼려할 뿐만 아니라 인터뷰에
응할지라도 실명을 밝히지 않는 조건으로 응하기 때문이다. 아직은 시행거론 중인 제도에 대해 강한 의견 제시는 괜한 구설수에 오를 수도 있다는
의도로 볼 수도 있을 것이다.
인터뷰에 응한 몇몇 업체들에게 먼저 ‘선시공 후분양’제에 대한 찬반 의견을 물어 보았다. 모두에게서 찬성하지 않는다는 대답을 들을 수 있었다.
덧붙이자면, 제도적 장치가 미비된 상태에서의 시행은 많은 부작용을 초래할 것이라는 의견이 지배적이었다. 자금 조달 문제를 가장 큰 어려움으로
생각하고 있으며, 만약 후분양제가 실시될 경우, 공사비 지원 및 새로운 금융기법(프로젝트 파이낸싱 등)의 도입 필요성을 강조했다. 또한,
현 부동산제도의 큰 문제점으로는 주택시장의 특성을 무시한 정부주도의 획일적인 제도 개선 및 시행을 들었다.
이태교 국제정공 회장은 정부의 부동산 정책을 총괄하는 부서가 모호해 항상 정책수행의 타이밍을 놓쳤고, 사후 약방문식 땜질 행정으로 일관해왔다고
지적했다. 형식상으로는 건설교통부가 책임 부서로 되어 있으나 부동산정책 수단으로 가장 중요한 세무, 금융 부문은 재경부와 국세청의 소관으로
권한과 책임이 분산되어 있어 정책의 실효를 거둘 수 없었다. 부동산 투기가 발생하면 이를 억제하는 수단으로 1978년 양도소득세, 토지거래허가제,
신고제와 1989년 분당, 일산 등 신도시 건설, 토지공개념 제도 도입 등 악순환을 거듭해왔다. 즉 부동산의 공급부족 - 가격상승 - 경기과열
- 투기발생 - 초강력 투기억제 조치 - 경기후퇴 - 장기침체 - 공급부족에서 다시 가격상승으로의 반복 현상을 지속하였던 것이다.
이제 대통령 취임을 앞둔 노무현 정부는 ‘선시공 후분양’제 도입과 관련해 기존 부동산제도의 개선방안과 안정된 정책을 내놓아 과거와 같은
악순환을 거듭하지 않도록 신중을 기해야 할 것이다.
박광규 기자 hasid@sisa-news.com
| Interview | 부동산 경제연구소 소장 김점수 | |
아직은 제도 도입하기엔 이른 시점  김점수 소장은 91년 주식형부동산 “남양유자원”을 개발하여 당시 개념도 생소한 REITs 상품을 한국에 도입한 디벨로퍼(Developer) 1세대이다. '선시공 후분양'제도 도입은 현재로선 거론할 시점이 아니라는 의견을 내보이고 있다. 선시공 후분양제 도입을 찬성하십니까? 시기적으로 현재는 도입할 수 있는 상황이 아닙니다. 만약, 선시공 후분양제가 도입될 경우 건설업계의 자금조달 문제와 주택구입자인 국민들이 일시에 분양 금액을 부담해야 하는 어려움이 있습니다. (대기업에게 유리하며, 중소기업은 자금조달 능력 부족으로 도태되기 쉽다는 의견이 있습니다.)이런 일련의 문제들을 해결할 보완 제도를 도입한다면, 어떤 방법들이 있을까요? 그렇습니다. 지적하신 대로 시행사 자금조달 문제와 소비자의 일시불 납입문제, 그리고 중소업체의 시장퇴출 외에도 주택분양가 상승, 공급부족문제 등이 있습니다 해결방안은 상기에서 언급한 주택금융시스템 외에 리츠(REITs)의 활성화가 있습니다. 주택금융은 선진국 시스템인 주택저당채권유동화제도(MBS)이고, 리츠는 부동산 간접투자 시스템입니다. 주택저당채권유동화제도(MBS)는 99년에 한국에 도입되었으나, 아직 제도 도입 초기 단계인데다가 한국의 집값이 너무 높아 활성화가 되지 못하고 있는 실정입니다. 그리고 리츠 역시 2000년 7월에 도입되었으나 지배주주가 있을 수 없는 제도적 문제점과 운영자들의 경험 부족으로 인한 방어적 투자 성향으로 인하여 부동산공급시스템으로 작용을 하지 못하고 있습니다. 현재 리츠는 기업 조정용 부동산매입펀드와 임대용 오피스빌딩 투자 정도에 그치고 있습니다. 주택저당채권유동화제도(MBS)와 주택개발공급 리츠의 활성화가 유일한 대안이라 판단됩니다. | ||
