김포, 파주 신도시 난개발
안전한가?
난개발 주범인 ‘준농림지역’ 사라졌으나,
근본적인 제도 개편은 ‘제자리’
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| 김포신도시 개발구상 위치도(좌) 및 파주 신도시 개발구상 위치도(우) | |
1가구
1주택은 서민들의 꿈이다. 집은 삶의 질을 결정하는 중요한 잣대이기도 하다. 작아도 내 집을 가지고 있으면 맘이 편하다. 정부에서 발표한 우리나라
주택보급률은 아직 100%를 넘지 않고 있다. 1가구 1주택은 아니라는 뜻이다. 수도권 신도시는 서울에 집중된 기능을 분산시키고, 주택수요를
충족시키고자 계획되는데, 책임감 없는 신도시 계획은 주거 환경을 어지럽히는 난개발(亂開發)로 전락하기도 한다. 5대 신도시 중 하나인 분당
인근 용인서북부 지역이 난개발로 몸살을 앓고 있는 이유도 바로 책임감이 결여된 마구잡이 개발 때문이다.
최근 신도시 후보지인 김포, 파주를 비롯 인근 지역 역시 난개발 우려로 건교부에서 사전약방문 격인 ‘개발행위허가제한’을 요청했는데, 신도시
개발이 우선인지 난개발 방지가 우선인지 우문(愚問)을 던져본다.
고양, 인천시 ‘귀찮은 일’
건교부는 김포, 파주가 신도시 후보지로 떠오르면서 주변 지역인 고양, 인천시까지 ‘개발행위허가’를 제한해 줄 것을 요청하게 되었다. 주변지역은
신도시 기반시설에 무임승차 할 수 있다는 조건외에도 신도시 땅값보다 오히려 높은 가격에 매매할 수 있는 특수가 있기 때문이다.
건교부 요청에 고양, 파주시 등은 “주변 타 지역과의 형평에 어긋나고 지역주민 및 민간 투자자들의 반발이 예상된다”고 대폭 조정을 요구하며
반발했는데, 근본적인 이유는 위에 설명한 바와 다르지 않다.
김포와 파주시는 건교부 요청을 받아들여 ‘개발행위허가제한’ 구역을 고시 했지만, 고양, 인천시는 아직 이에 대해 고시 하지 않고 있다. 관련
공무원은 “건교부의 개발행위허가제한 요청에 대해 아직 검토 중이며, 곧 고시할 예정이다”라고 입장을 밝혔다. 고시된 대상지역의 허가제한은 도시관리계획을
수반하는 5층 이상의 공동주택(아파트 신축), 공장 및 제조장의 신, 증축에 적용된다. 건축허가제한 및 개발행위허가제한은 3년간 유효하며,
동일한 대상지역에 ‘토지거래계약허가구역’도 적용되어 난개발을 감시하게 된다.
민간투자자들과 토지소유권자들은 개발행위로 인한 ‘개발이익’을 챙길 수 없고, 땅값도 오르지 않아 민원이 많을 것으로 예상된다. 하지만, 무분별한
난개발을 막을 수 있다는 큰 명분이 있어 그 정도의 마찰은 감수해야 한다는 의견이 대세다.
| 용인시 상현동 솔개초등학교 옆 일명 '솔개동산'이 벌거벗은 채 아파트 건설을 기다리고 있다. |
‘용인’은 난개발 중
인구 40만 명 규모의 분당 신도시에 근접한 용인 지역은 주변에 죽전, 수지지구 등이 자리하고 있고, 100만 평 이하의 취락지구개발사업도
한창이다. 예정된 건설 물량만 소화해도 현재 약18만 6,000명에서 2006년에는 85만 명으로 늘어나게 된다. 도시기반시설에 대한 대책이
거의 없는 상황에서 분당 신도시 인구의 두배가 넘는 인구를 수용해야 할 위기에 처해있다.
용인 난개발 유형은 두 가지이다. 첫째, 민간 건설업자에 의한 것과 둘째, 공공기관에 의한 난개발이다. 민간건설업체들은 업체마다 1,000
가구씩 지으면서 사업승인은 200~500 여 가구씩 나눠 건축허가를 따로 받아내 환경 및 교통영향평가와 학교용지, 공원 등 도시기반시설을 마련해야
할 의무를 회피하고, 정부기관에 의한 개발은 민간주택건설사업에 비해 월등히 많은 대규모 개발을 하면서도 광역적 차원의 계획과 용인시 도시기본계획
및 도시계획이 수립되기도 전에 택지개발촉진법을 등에 업고 일방적으로 추진하여 도시전반의 교통, 공공시설, 환경인프라 등에 대한 고려를 전혀
하지 않는 근본적 한계를 드러내고 있다.
환경정의시민연대의 분석 자료에 따르면 소위 공영개발을 한다는 토지공사의 죽전지구 택지개발 사업이 현재의 토지이용계획대로 진행된다면 무려 60%이상의
임야가 훼손된다. 앞으로는 농지나 산지에 불쑥 튀어나온 고층아파트의 어색한 모습이 익숙해 짐은 물론, 창문을 열면 벌거숭이 민둥산을 풍경으로
삼아야 할 상황인 것이다.
용인시의 도로 혼잡현상 또한 심각한데, 특히 분당과 수지가 만나는 풍덕천 사거리는 출퇴근 시간이 되면 서울, 수원, 분당, 용인, 신갈 등
네 방향의 도로가 꽉 막혀 주차장을 방불케 한다. 분당의 경우 인구 40만 규모에 2개 고속도로(17.8㎞)와 전철 1개 노선, 그리고 왕복
4차선 이상 도로 21개 노선(64.1㎞)이 확보되어 있지만, 인구 85만 규모가 될 용인의 경우, 종합적인 도시기반시설 건설계획이 없어 암울하다.
우리나라 도시의 시가화 구역 도로율이 15~20%이고 분당이 19.9%, 일산이 20.9%인데 반해 용인서북부지역의 도로율은 1.8%에 불과하다.
이러한 교통시설기반의 미비 외에 교육시설도 부족해 개교가 늦춰지기도 하고 2부제 수업을 받거나 심지어 인근 분당으로 위장전입을 하는 경우도
있다고 한다.
난개발 책임은 누가 지나
난개발 원인은 정부가 지난 93년 국토이용관리법을 개정하면서 준농림 지역이라는 용도지역제를 도입한 데 따른 것으로 보는 것이 보통이다. 준농림지역은
계획의 통제를 전혀 받지 않는 비도시지역으로 난개발의 온상이 될 조건이 충분했기 때문이다.
올해 1월1일부로 기존 도시, 준도시, 준농림, 농림, 자연환경보전지역으로 되어 있는 5개 용도지역을 도시, 관리, 보전 3개 용도 9개 지역으로
전환하여, 난개발의 온상이 되고 있는 준농림지역을 보다 엄격하게 관리하게 되었지만, 아직도 위험성은 남아있다.
건교부가 김포, 파주시 등에 ‘개발행위허가제한’을 요청한 것도 과거 ‘행정예측하자’에 대한 일말의 책임 의식이 내포되어 있을 것이다. 그러나
개발행위허가제한으로 난개발을 막을 수는 없다.
우리나라 토지제도는 토지소유자에게 개발이익이 보장된 소유권과 개발권이 동시에 주어진다. 외국은 소유권과 개발권이 분리되어 있어 무분별한 토지개발이
근본적으로 제한되고 토지에 대한 불로소득을 사회에 환원하는 등 투기를 근절하는 좋은 본보기가 되고 있다. 정부에서 발표하는 Data의 허구성도
짚고 넘어가야 할 문제이다. 주택보급율에 대한 Data는 다주택 소유자나 다세대 주택 소유자를 포함하지 않은 수치로, 주택공급 부족분을 채우려
무분별한 택지개발을 양산하고 있다.
건축사업 시행 중에 받는 각종 영향평가도 실효성이 없다. 계획(의사결정) 초기 단계서부터 대안까지도 평가해 사업과정에서 발생할 수 있는 문제점을
사전 조정할 수 있도록 ‘전략환경영향평가’를 도입해야 한다. 근본적인 제도 개선 없이 김포, 파주시에 대한 ‘개발행위허가제한’으로 난개발을
막을 수는 없다. 한번 개발된 토지는 다시 되돌릴 수도 없다. 용인의 경우, 공공개발에 의한 난개발이 심각했음에 주민들의 반발도 컸다. 내
고장은 내가 지켜야 한다는 생각에서다.
용인의 난개발을 살펴보면, 신도시 개발이 우선인지, 난개발 방지가 우선인지 다시 우문(愚問)을 던져보게 된다.
| 내셔널트러스트 약칭은 NT이다. 시민들의 자발적인 모금이나 기부·증여를 통해 보존가치가 있는 자연자원과 문화자산을 |
박광규 기자 hasid@sisa-news.com
