7월부터 6억 이하 주택은 DSR 40% 적용
집값 비싼 서울 떠나 인천·경기로 이동 전망
[시사뉴스 김성훈 기자] 정부가 오는 7월부터 서울 등 규제지역에서 6억원 넘는 주택을 살 때 담보대출 한도를 줄이기로 하면서 젊은 층 실수요자들의 주택 구매가 더 어려워질 전망이다.
서울 집값이 워낙 올라 이른바 '영끌'해서 매수하는 경우도 적지 않았는데, 대출 한도가 적어지면서 탈서울 현상도 가속화될 것으로 예상된다.
2일 금융위원회 등에 따르면 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역에서 6억원이 넘는 집을 사려면 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 한도 안에서만 대출을 받을 수 있다. 신용대출이나 마이너스 통장이 있으면 한도는 더 줄어든다.
내년 7월부터는 총 대출액 2억원을 초과하는 대출에 차주 단위 DSR이 적용되고, 2023년 7월에는 총대출액 1억원 초과 대출에 DSR이 적용돼 시간이 갈수록 규제는 더 강화된다.
DSR이란 대출 심사 때 차주의 모든 대출에 대해 원리금을 연소득으로 나눈 비율이다. 즉, 소득이 적을수록 대출이 불리해진다. 이럴 경우 소득이 적은 젊은 층 가구의 자금 마련이 어려워 질 가능성이 크다.
정부는 이를 고려해 향후 예상 소득 증가율을 DSR에 선정한다는 방침이다. 소득 파악이 어려운 자영업자들은 국민연금이나 건강보험료 납부 자료 등으로 소득을 추산해 DSR을 산정할 예정이다.
다음 달 추가 발표하는 청년 및 실수요자 규제 완화 대책에는 청년과 신혼부부를 대상으로 40년짜리 초장기 정책 모기지 도입이 포함될 전망이다. 주택담보대출비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI) 규제 완화 등도 거론되고 있다.
정부가 청년층을 위한 여러 방안들을 내놓고 있지만 주택가격이 껑충 뛴 상황에서 자산이 적은 청년들이 이 같은 혜택을 체감하기는 쉽지 않을 것으로 보인다. 또 소득이 적은, 신혼부부가 아닌 기성세대의 입장에서는 대출 한도만 줄었을 뿐 별다른 당근책이 없다.
고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수는 "6억원 이하는 실수요자들이 들어가는 시장이라 조심스럽게 접근해야 할 필요가 있다"며 "근로소득자들은 소득 증빙이 어렵지 않지만 코로나19 등으로 영업이 위축된 자영업자들의 경우엔 자금출처를 대기가 힘들어 내 집 마련이 힘들어질 수 있다"고 우려했다.
이번 DSR 강화 정책으로 대출에 어려움이 생겼지만 내 집 마련 의지가 강한 이들은 서울을 떠나 경기도와 인천 등지로 향하는 경향이 강해질 전 수 있다는 전망이 나온다. 서울 아파트의 83.5%가 6억원을 넘어서 대부분이 대출 규제의 영향을 받기 때문이다.
서울 집값은 워낙 올라 매매 건수는 점점 감소하고 있다. 지난 3월 서울 아파트 매매 건수는 4495건으로 전월 5435건에 비해 17.29% 감소했다. 같은 기간 경기에서는 1만9894건에서 1만9832건으로 비슷한 수치를 나타냈고, 인천에서는 6475건이 거래돼 2월 4926건에 비해 31.44% 증가했다.
서울에 살다가 상대적으로 저렴한 경기와 인천의 아파트를 매수하는 경우도 늘고 있다. 올해 들어 서울 거주자의 인천 아파트 매수는 1월 531건, 2월 602건, 3월 803건으로 증가 추세다. 경기에서는 부천(432→439→443), 시흥(133→179→211), 김포(110→116→179) 등지에서 증가세를 나타냈다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "서울에서 주택 구입이 어려워지면 대출 규제에서 비교적 자유로운 6억원 이하 인천이나 경기권으로 수요자가 더 유입될 여지가 있다"며 "실제 가격 변동 추이를 보더라도 (유입이 많은)인천의 변동률이 가장 높다"고 전망했다.
한국부동산원에 따르면 지난달 26일 기준 주간 아파트 변동률은 인천이 0.51%로 전국에서 가장 높은 수준을 보이고 있다. 2위인 제주의 변동률이 0.43%, 3위 경기는 0.31%, 서울은 0.08%다
