서울 외곽 중저가 아파트의 '키맞추기' 현상 뚜렷
전세 품귀로 전세 수요, 중저가 주택 매수로 전환
[시사뉴스 김성훈 기자] "평수를 가릴 것 없이 매물이 씨가 마른 상태예요."
지난 9일 서울 노원구 상계동 상계주공아파트 단지의 한 공인중개업소 대표는 주택시장과 관련한 취재진의 질문에 "매물이 없어서 호가가 하루가 다르게 오르고 있다"며 이같이 말했다.
이 대표는 "한 달 새 1억원 가까이 호가가 뛴 단지도 있다"며 "부르는 게 값이라는 말이 나올 정도로 매물이 부족하고, 호가 상승하고 있다"고 전했다.
서울의 9억원 이하 중저가 아파트의 '키맞추기' 현상이 뚜렷해지고 있다. 상대적으로 저평가를 받아온 이른바 '노도강(노원·도봉·강북)' 등 서울 외곽지역의 중저가 아파트들의 집값이 일제히 오른 탓이다.
전세 품귀 현상이 지속되면서 전세 수요가 중저가 주택 매수로 전환하면서 중저가 아파트값의 상승 폭을 키우고 있다. 한동안 잠잠했던 서울 집값이 다시 꿈틀거리면서 9억원 이하 중저가 아파트가 밀집한 서울 외곽지역에서는 '더 늦기 전에 집을 마련하자'는 분위기가 확산하고 있다. 특히 노도강 지역의 아파트값이 지난 1년 동안 40%가량 상승했다.
임대차법 시행으로 전세매물이 희소해지자 전세난에 지친 세입자들이 노원, 강북 등의 중저가 아파트를 사들이면서 강북 아파트 위주로 매물이 품귀 현상이 심화하고 있다.
지난해 7월 임대료 인상을 5% 이내로 제한하는 '전월세상한제'와 임대차 계약이 만료됐을 때 임차인이 갱신을 요구할 수 있는 '계약갱신청구권' 등 새로운 임대차보호법이 본격 시행되면서 전세 매물이 급감한 데다, 임대차 3법의 마지막 퍼즐인 '전월세신고제'가 지난 1일부터 본격 시행되면서 수급 불균형에 우려가 커지고 있기 때문이다. 여기에 오세훈 서울시장이 취임하면서 재건축 규제 완화에 대한 기대감도 커진 것도 한몫하고 있다.
서울 주간 아파트매매 가격이 지난해 7월 첫째 주 이후 11개월 만에 가장 높은 상승률을 기록했다. 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 매매가격 동향에 따르면, 5월 다섯째 주(31일 기준) 서울 아파트 매매값은 0.11% 기록했다. 이는 지난해 7월 첫째 주(0.11%) 이후 47주 만에 가장 높은 상승률이다.
서울 아파트 매매가격은 2·4 대책 발표 이후 상승 폭이 둔화했으나, 4·7 재보궐선거 이후 재건축 규제 완화 기대감이 커지면서 오름폭을 키웠다. 특히 서울에서 가장 높은 상승률을 나타낸 노원구는 재건축 추진 단지와 중저가 단지를 중심으로 8주 연속 가격 상승세를 이어오고 있다. 노원구의 0.22% 상승률은 2018년 9월 셋째 주(0.24%) 이후 가장 높다.
강북 지역은 마포구(0.15%)는 직주접근성 좋은 공덕·도화동 위주로, 성동구(0.07%)는 왕십리역 인근 행당·마장동 위주로, 동대문구(0.07%)는 저평가 인식 있는 장안동과 답십리동 위주로, 서대문구(0.07%)는 홍제·홍은동 구축 단지 위주로 올랐다.
부동산원 관계자는 "세제 및 주택담보대출비율(LTV) 완화 움직임과 2·4공급대책이 지속되는 가운데, 교통여건 등이 양호하거나 실수요 접근이 양호한 중저가, 소형 위주로 상승했다"고 말했다.
노도강 지역의 아파트값은 급등했다. 부동산 정보업체 경제만랩에 따르면, 지난 1년간 서울 25개 자치구 중 가장 많이 오른 곳은 노도강으로 이들 지역의 3.3㎡당 아파트 평균 매매가격 상승률은 37.5%를 보였다.
중저가 아파트들은 신고가 행진이 이어지고 있다. 상계주공 1단지(전용면적 84.41㎡)가 지난4월 8억5000만원에 거래되면서 지난해 3월 5억900만원의 신고가를 경신했다. 같은 단지 전용면적 68㎡의 경우 지난 2월 6억5000만원에 거래돼 신고가를 기록했고, 현재 호가는 8억8000만원에서 9억원에 형성돼 있다. 또 지난 1월 9억9000만원에 거래되면서 신고가를 경신한 상계주공3단지(전용면적 84㎡)의 현재 호가는 12~13억원에 달한다.
부동산 시장에서는 매도자 우위 시장이 계속되면서 중저가 아파트 단지가 몰린 노도강 지역에 주택 수요가 증가했다는 게 중론이다. 비교적 대출 규제가 덜하고, 다른 지역에 비해 가격이 덜 오른 노도강 지역을 중심으로 집값 키 맞추기가 이어질 것이라는 얘기다.
전문가들은 재건축 규제 완화에 대한 기대감이 커지면서 주택 수요가 비교적 규제가 덜한 중저가 아파트로 몰리고 있다고 분석했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "오세훈 서울시장의 취임 이후 재건축 기대감이 커진 상황에서 집값이 급등한 지역을 규제지역으로 묶으면 주변 지역의 집값을 자극하는 풍선효과가 나타날 수 있다"며 "집값과 전셋값이 함께 급등하면서 비교적 규제가 덜한 강북 지역의 중저가 아파트에 대한 주택 수요가 늘었다"고 설명했다.
권 교수는 "주택 공급 부족에 따른 수급불균형이 심화한 가운데 정부의 주택공급 계획 역시 실제 이행될 때까지 일정 기간 이상 시간이 걸리는 만큼 당분간 상대적으로 집값이 저렴한 서울 외곽지역의 중저가 아파트 대한 수요가 늘어날 것"이라며 "중저가 아파트에 대한 수요 증가가 서울 집값 상승을 견인하고 있다"고 덧붙였다
