금융기관에서 지급해주는 금리가 물가상승률과 경제성장률을 반영한 실질금리를 따라잡지 못하면서 금융자산을 어떻게 운용하는 것이 효율적인가에 관심이 모아지고 있다. 이 때문에 각 금융기관에서는 앞 다퉈 선진금융상품 등을 선보이고 있다.
특히, 외환위기를 거치면서 ‘2080’이 보편화되고 있는 시점에서 상품의 다양성과 금리의 우월성을 무기로 우량고객(PB) 유치전이 어느 때보다 치열하다. 이러한 가운데 올 초부터 선보이기 시작한 부동산 펀드는 가장 오래된 재산증식 방법인 부동산을 대상으로 펀드를 조성한 것이어서 안정성과 수익성을 선호하는 고객이라면 한 번쯤 투자를 고려해 볼 만 하다.
금리중심에서 실물투자로
최근 금융기관들이 선보이는 상품의 특징은 ‘금리중심’이 아닌 ‘실물투자’에 초점을 맞췄다는 특징을 보여주고 있다. 은행을 통한 재산증식 방법 가운데 가장 오래된 방법은 정기예금이었다. 하지만, 정기예금이 실질금리를 좇지 못하면서 약간의 손실위험이 있더라도 수익성이 높은 쪽으로 투자경향이 변하고 있다.
더욱이 금융기관 간에 PB고객을 대상으로 치열한 경쟁을 펼치고 있는 현 시점에서는 다양한 금융자산의 중요성이 어느 때보다 크게 느껴지는 시기다. 물론, 이용하는 고객 입장에서는 편리하고 더 많은 수익을 얻을 수 있지만 금융기관으로서는 그야말로 생존경쟁이다.
불과 5~6년 전만해도 은행간의 경쟁은 금리에 의한 우위였으나 이제는 정기예금 외에도 기업어음(CP) 환매조건부채권(RP) 외화표시채권외화예금 국내외펀드 지수연동예금(ELD) 지수연동증권(ELS) 지수연동펀드 (ELF) 등 매우 다양해졌고 실물에 투자하는 상품들이 새롭게 생겨나기 시작했다.
그 가운데 수익성이 일반 정기예금에 비해 높고, 원금의 손실가능성이 주식형 상품에 비해 낮은 부동산펀드가 인기몰이를 하고 있다. 지난해 6월 첫 선을 보인 부동산 펀드는 올 상반기까지 30여 개의 펀드에 총 1조5,000억 원어치가 판매됐다. 부동산펀드의 활발한 생성은 부동산 시장에도 본격적인 간접투자의 시대를 열었다는 평가를 받고 있다. 그동안 부동산펀드라고 하면 프로젝트 파이낸싱(PF)방식인 아파트 사업 대출이 대부분이었다. 그러나, 부동산펀드에 대한 거래가 활발해지면서 상가, 빌딩을 이용한 임대수익형 펀드 임대주택펀드 후분양재건축펀드로 확대되고 있다. 최근에는 해외부동산펀드도 등장하는 등 다양해지고 있어, 또 어떤 신상품이 개발될 지에 관심이 커지고 있다.
다양한 상품 속출
부동산펀드는 프로젝트 파이낸싱이 진화하면서 일반 부동산은 물론, 경매와 부동산 연계 증권까지 다양한 신상품이 줄을 잇고 있다.
특히, 최근에는 원금보장이 가능한 부동산 펀드까지 나오고 있다. 일반적으로 펀드라고 하면 손실을 어느 정도 감수해야 한다는 것이 보편화됐지만, 부동산펀드는 이러한 문제를 상당부분 해소한 상품으로 각광을 받고 있다.
마이애셋의 부동산 투자신탁 4호는 연대보증의 안전장치를 한 대표적 상품으로 우선 원금보장이 가능하고 1년 정도의 단기투자로 목표 수익률은 7%를 정하고 있다.
지난 1월 현대증권에서 ‘현대부동산 경매펀드 1호’가 출시됐는데 이 상품은 발매 15분 만에 1,500억 원의 자금을 끌어 모으는 진기록을 세웠다. ‘부동산 경매 펀드’는 부동산을 투자수단으로 삼는 실물펀드라는 점에서 부동산 펀드의 일종이지만 내용이나 성격에 있어서는 커다란 차이를 보이고 있다. 경매펀드는 정해지지 않은 경매 혹은 경매 물건에 투자해서 얻은 수익이나 임대 수익을 실적대로 돌려주는 실적 배당형 상품이다. 경매펀드는 일반 부동산 펀드와는 달리 부동산 실물의 소유권을 직접 확보해 운용하는 회사형(뮤추얼펀드)으로 주식시장에 상장될 예정이다.
부동산펀드 열기는 경매시장에도 영향을 미치고 있다. 지난 6월21일 대전지방법원에 입찰한 근린빌딩 경매에서 현대증권의 현대부동산경매펀드 1호와 우리투자증권글든브릿지 경매펀드 1호가 서로간 치열한 입찰경쟁을 벌였다. 이러한 추세는 앞으로도 이어져 중대형빌딩 등 수익형 부동산의 경매물권에 대한 경매펀드간 입찰경쟁이 더욱 치열해질 전망이다.
경매펀드는 주식에 까지 연계되고 있다. 최근 우리투자증권은 ‘골든브릿지 경매펀드 1호’를 시작으로 ‘골든브릿지 특별자산투자신탁8호’를 선보였는데 이는 롯데건설 시공의 ‘캐슬 스파월드’개발 프로젝트에 참여하는 프로젝트 파이낸싱 대출채권이 편입 운용된다. ‘캐슬 스파월드’는 의정부에 위치한 온천시설 워터파크 콘도시설 등이 이뤄진 첨단레저시설이고 목표수익률은 현재 8.2%수준이며 매년 결산 때 현금이자가 지급된다. 판매 후 3개월 내에 상장을 추진할 계획이다.
해외부동산도 투자 대상
부동산 펀드의 또 다른 매력은 투자지역이 한정되지 않았다는 것이다. 푸르덴셜 투자증권이 지난 4월 출시한 ‘글로벌 부동산 증권펀드(GRES펀드)’는 국내 투자자에게 세계적으로 진행되고 있는 부동산 증권시장 확대의 혜택을 누릴 수 있는 투자기회를 제공하기 위해 개발된 상품이다. 부동산 전문운용 회사인 미국 소재 PREI(Prudential Real Estate Investors)에 의해 운용된다.
국민은행 프라이빗뱅킹 골드앤와이즈(Gold&Wise)는 국내 공모펀드로는 처음으로 일본 리츠(Reits)시장에 투자하는 ‘재팬리츠(Japan Reits)재간접투자신탁 1호’를 판매하기 시작했다. 도교 증시에 상장된 일본리츠에 주로 투자하고 연간 3.5%~4.0% 의 안정적인 배당수익률을 얻고 추가로 환헷지를 통한 선물환 계약에 따른 연 3% 정도의 환 프리미엄도 얻을 수 있는 구조다. 일본 리츠에 투자시 일본 투신업계 2위인 다이와투신으로부터 자문을 받아 운용하며 부동산 경기회복에 따른 주가상승시 시세차익을 기대할 수 있다.
부동산펀드가 해외로 이어지면서 펀드구조는 아니지만, 해외 부동산지수를 활용하는 상품까지 선보이고 있다.
국민은행이 선보인 ELS상품은 일본부동산증권지수(TSE리츠 인덱스)를 이용 기초자산을 KOSPI200이나 개별주식종목이 아닌 TSE리츠 인덱스에 연동돼 수익이 결정된다. 1년 만기로 만기시 지수상승률이 20%이상이면 연 12%의 수익이 결정되는 구조이다. 이러한 TSE리츠 인덱스는 2003년 4월에 만들어진 이래 현재까지 55.63%의 수익률을 보였다.
소액으로 일반인 참여 쉬워
부동산펀드의 인기는 일반 부동산에 투자할 경우 최소 수천만 원에서 수억 원까지 목돈을 필요로 했던 것이 소액을 이용해 투자할 수 있는 장점이 있기 때문으로 풀이된다.
부동산펀드는 소액으로도 투자를 할 수 있어 일반인들도 쉽게 참여할 수 있다는 것이다. 또한 투자 대상인 부동산의 가격 하방경직성으로 인해 수익성에 비해 안전성이 크다는 장점도 빼놓을 수 없다.
반면, 부동산 펀드 대부분의 투자기간이 약 2~5년 이상으로 유동성에 있어 제약이 따르므로 투자기간에 대한 신중을 기해야 한다. 국내의 경우 부동산 펀드는 이제 시작하는 초기 단계여서 아직 충분한 평가가 이루어지지 않았고 수익률에 대한 과거 자료도 없는 실정이므로 가입 전에 상품의 특성과 운용사의 경험 등을 꼼꼼히 살펴보아야 할 것이다.
<도움말 : 국민은행 강남PB센터 장문성 PB팀장>
