정부가 주택시장 침체로 전세수요로 머물러 있는 주택구입 가능계층의 내집 마련을 위해 주택기금에서 1%대의 저리 자금을 지원하는 새로운 방식의 '수익공유형', '손익공유형' 지원제도를 도입한다. 이 제도는 시세차익보다는 안정적 주거를 희망하는 실수요자들에게 전월세보다 저렴한 비용으로 내 집 마련의 기회를 제공하기 위해 추진된다. 근로자·서민구입자금 예산을 활용해 올해 중 3000호 시범사업(수도권, 지방 광역시)을 추진할 계획이다. 지원 대상은 부부합산 연소득 7000만원 이하 생애최초 주택구입자 등이다.
특히 일반 모기지대출보다 크게 낮은 금리(1.5%)로 자금을 공급, 향후 주택 구매자와 함께 가격상승 이익을 공유하는 특징이다.
'수익공유형' 모기지는 목돈이 없는 사회초년생 등이 집값의 최대 70%까지 초저리의 대출을 받아 내 집을 마련할 수 있는 제도다. 금리는 연 1.5%로, 대출기간은 20년 원리금 분할상환이다.
'수익공유형'은 수익만 공유하고, 손실은 구입자에게 귀속된다. 원리금 상환부담이 상대적으로 높다.
반면 '손익공유형' 모기지는 전세금 등 목돈이 있는 무주택자가 기금에서 최대 집값의 40%까지 지분투자를 받아 대출 없이 또는 대출을 최소화하면서 주택을 구입할 수 있도록 지원하는 제도다.
'수익공유형'과는 달리 수익과 손실 모두 지분율에 따라 공유한다. 지분성격으로 원리금 상환부담은 상대적으로 낮다. 금리는 연 1%(5년까지)~2%이며, 20년 만기 일시상환이다.
아울러 매수자가 주택기금 외에 자금 필요 시 추가 금융기관 대출을 기금 지원분(최대 40%)과의 합이 주택가격의 70%이내에서인 경우만 허용된다.
주택 구입자 입장에서 살펴보면 대출한도와 수익배분의 경우는 '수익공유형' 좋지만, 집값 변동위험과 원리금 상환부담 등은 손익공유형이 유리하다.
두 가지 제도 모두 대상자는 부부합산 연소득 7000만원 이하·생애최초 주택구입자 등으로, 수도권 및 지방 광역시 중 85㎡ 이하·6억 이하 아파트 3000세대를 대상으로 등 시범사업이 실시된다.
국토부 주택기금과 장우철 과장은“'손익공유형'·'수익 공유형' 모기지는 집값상승시 시세차익을 주택기금과 공유하는 프로그램”이라며“금융기관(기금)이 낮은 금리를 받거나, 집값하락의 위험을 공유한다는 점에서 전통적인 주택담보대출과는 차이가 있다”고 설명했다.
이어 “시세 차익을 노리는 투기자보다는 안정적 주거 공간을 희망하는 실수요자가 사실상 대출없이 또는 대출 부담을 최소화하면서 내집을 마련할 수 있도록 지원하는데 목적이 있다”고 덧붙였다.
◆다음은 수익공유형, 손익공유형 모기지에 대한 Q&A.
-수익공유형, 손익공유형 모기지를 도입한 취지는?
"물려받은 유산이 없는 평범한 봉급생활자, 신혼부부 등이 전월세보다 저렴한 비용으로 내 집 마련을 할 수 있도록 지원하는 취지다. 최근 주택구입 실수요마저도 전세수요로 전환되어 전세난이 가중되고 있는 실정이다. 전월세보다 저렴한 비용으로 주택을 구입할 수 있도록 지원해 전세수요의 매매수요 전환은 물론 주거 안정성도 제고하기 위함이다. 특히, 이번 제도는 대출 일변도 정책의 한계와 그동안의 대출관행에 대한 언론 등의 문제제기를 적극 반영한 것이다."
-일반 모기지와 차이점은?
"일반 모기지대출보다 크게 낮은 금리(1.5%) 자금을 공급하되, 향후 주택 구매자와 함께 가격상승 이익을 공유하는 특징이다. 시세차익보다는 안정적 주거를 희망하는 실수요자들에게 전월세보다 저렴한 비용으로 내집마련 기회를 제공 가능하다."
-손익공유형과 수익공유형의 차이점은?
"손익 공유형 모기지는 전세금 등 목돈이 있는 무주택자가 기금에서 최대 집값의 40%까지 지분투자를 받아 대출 없이 또는 대출을 최소화하면서 주택을 구입할 수 있도록 지원하는 제도로, 이를 통해 주택구입자는 안정적인 주거를 확보하면서도, 경제적 실질 관점에서는 주택의 일부 지분만 매입하여 집값 변동에 따른 리스크를 일부 저감시킬 수 있다.
반면, 수익 공유형 모기지는 목돈이 없는 사회초년생 등이 집값의 최대 70%까지 초저리의 대출을 받아 내 집을 마련할 수 있는 제도로, 이를 이용할 경우 시세차익 공유를 조건으로 대출이자 부담을 크게 경감할 수 있는 장점이 있다."
-주택기금이 손실을 볼 가능성은?
"위험이 없는 것은 아니다. 다만 다양한 안전장치를 마련해 손실 가능성이 크지 않다고 판단한다. 우선 지원 대상 지역을 수요가 많은 수도권과 6대 광역시로 제한했으며, 지원주택 유형도 선호도가 높은 아파트로 제한했다.
이밖에도 대출심사시 차입자의 상환능력과 구입 희망 주택의 적격성 검증도 실시하며, 손익 공유형의 경우 손실 위험에 대비한 보증보험 가입 등의 장치도 마련될 것이다."
-취급 금융기관은?
"이 제도는 금융기관(기금)이 대출에 따른 위험을 공유하는 국내 최초의 금융상품으로, 엄격한 대출심사와 불완전 판매 방지 등 이용자에 대한 충분한 정보 제공이 필요하기 때문에 주택기금 총괄수탁은행인 우리은행에 한해 취급할 예정(10월초 예정)이다."