[시사뉴스 김성훈 기자] 정부가 도심 내 신규 택지 발굴 여력이 제한적인 상황에서 그린벨트(개발제한구역)를 해제하지 않기로 결정하자 결국은 재건축 완화로 이어지는 것이 아니냐는 시장의 관측이 커지고 있다.
특히 정부, 여당, 서울시가 그린벨트 해제를 놓고 일주일간 불협화음을 내는 등 자중지란을 겪는 동안 서울시가 은마 아파트 등 재건축 규제 완화 가능성을 내비치면서 강남권 재건축 단지의 호가가 들썩이고 있다.
강남권 재건축 규제 완화는 가장 현실적인 공급 대안으로 언급되고 있지만, 사실상 집값 상승 등 규제 완화의 후폭풍을 고려하면 반대 의견이 많아 선택이 쉽지 않은 상황이다.
21일 부동산 업계에 따르면 서울 아파트값의 풍향계로 여겨지는 강남구 대치동 은마 아파트는 정부의 잇단 규제 발표에도 흔들림 없는 호가를 유지하고 있다.
전용 76㎡의 호가는 현재 20억~21억원 수준이다. 이 단지는 6·17대책 발표로 대치동이 토지거래허가구역으로 지정되고, 연내 재건축 분양권을 받기 위한 거주요건(2년 이상)이 강화된다는 소식에 호가가 1억원 떨어지기도 했다. 하지만 이후 오히려 토지거래허가제 발효에 매물 부족이 심화하며 호가가 다시 원상 복구돼 현상 유지를 하고 있는 상황이다.
이 같은 상황에서 정부의 공급 대책이 실마리를 찾지 못하자 강남권 재건축 단지들의 집주인들도 여유를 되찾고 있다.
업계에 따르면 정부의 7·10 부동산 대책 발표 이후 '똘똘한 한 채'를 찾는 투자자들이 압구정동, 반포동 등 재건축 단지로 몰리고 있는 상황이다.
여기에 최근 서울시가 그린벨트 해제 대신 재건축 규제 완화 가능성을 언급한 것도 집주인이 거래를 미루고 시장 상황을 지켜보는 분위기로 돌려 세웠다. 지난달 말 토지거래허가 시행 이후 은마 아파트 등 재건축 일부 단지는 보름 만에 강남구청에 거래허가 신청이 접수돼 실제 거래가 임박한 것으로 전해졌다.
업계 관계자는 "세제 강화 발표 이후 오히려 재건축 단지의 호가가 상승하는 현상이 나타나고 있다"며 "공급 대책 마련도 원활하지 않자 재건축 규제 완화에 대한 기대감도 높아지고 있다"고 밝혔다.
정부가 여기에 공급대책의 유일한 실마리로 여겨지던 그린벨트 해제 카드를 쓰지 않기로 하자, 시장은 재건축에 대한 기대감을 높이는 모습이다.
특히 6·17 대책에 올해 안에 조합 설립을 하지 못한다면 재건축 분양권을 받기 위해서 2년 이상 실거주 의무가 생기기 때문에 연말까지 조합설립 인가 신청에 나서는 재건축 단지들이 늘어날 전망이다.
은마 아파트의 경우도 상황은 마찬가지다.
은마 아파트는 2003년 12월 재건축 추진위원회 승인을 받았지만 17년째 제자리걸음이다. 올해 안에 재건축조합 설립 인가를 신청하려면 75% 이상의 동의가 필요하기 때문에 연내 재건축 사업에 속도를 낼 수 있을지 관심이 모아지고 있는 상황이다.
일부 전문가들은 재건축이 없다면 어떤 공급 대책도 효과가 제한적일 것이라고 주장한다.
권대중 명지대 대학원 부동산학과 교수는 "서울 도심 공급 부족은 주택시장을 묶는 각종 규제가 야기한 바가 크다"면서 "전격적인 규제 완화가 필요하다"고 지적했다. 그는 가장 시급히 개선해야 할 대책으로 서울시의 스카이라인 '35층 룰'(재건축 시 35층 이하 층수 규제)과 1·2·3종 일반주거지역 최대 용적률 제한(각 150%, 200%, 250% 이하)을 들었다.
반면 지금 단계로서는 재건축 규제 완화가 시장에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 크다는 의견도 있다.
정부도 재건축 단지의 규제를 대폭 완화할 경우 혜택이 일부 계층에만 집중될 수밖에 없는 데다 주택 시장을 자극해 집값이 오히려 뛸 수 있다는 점에서 우려를 제기하고 있다.
강남권 재건축 단지의 경우 용적률을 높이지 않을 경우 공급 물량이 제한적일 수밖에 없는 데, 용적률을 높이면 도심 내 교통, 주거, 등 거주 여건이 악화되는 문제가 있다.
익명을 요청한 한 전문가는 "정부와 서울시의 가치관이 서로 달라 규제 완화로 이어질 개연성은 크지 않다"고 말했다. 다른 전문가도 "재건축 완화로 이어지기는 쉽지 않을 전망"이라면서 "재건축은 서울시가 아니라 국토부에서 규제 역할을 맡고 있기 때문"이라고 말했다.
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[서울=뉴시스] 서울 노원구 공릉동에 있는 태릉 골프장은 국내에 처음으로 조성된 군 골프장이다. 육군사관학교와 담벼락을 사이에 두고 있다. (그래픽=안지혜 기자) hokma@newsis.com
한편 결국 문재인 대통령이 나서면서 지난 1주일간 혼선을 겪던 그린벨트 해제 논란은 일단락이 됐지만 실효성 있는 공급대책이 나올지는 아직 미지수다.
현재 시장은 이르면 내주께 발표되는 정부의 공급대책이 얼마나 충실할지에 관심이 온통 쏠려 있다.
정부는 서울 노원구 화랑로에 위치한 국가 소유의 태릉 골프장을 공공택지로 공급하는 방안을 검토 중이다.
이 골프장의 경우 18홀 규모로 부지는 83만㎡(25만평)에 달한다. 아직 관계부처, 지자체 등과 협의 절차가 진행 중이지만 현재 최소 2만 가구 정도의 아파트가 들어설 수 있을 것이라는 전망이 나오고 있는 가운데, 경사도 등 지자체의 개발행위허가 규정을 통과해야 하기 때문에 이보다 공급 여력이 제한적일 수 있다는 의견도 있다.
정부는 이밖에 다양한 국·공립 시설 부지를 최대한 발굴해서 택지로 확보하겠다는 입장이지만 사실상 현실은 녹록지 않다. 앞서 용산 철도 정비창(약 8000호) 등 도심 내 유휴부지도 기존 5000호에서 가까스로 3000호 늘린 것으로, 내주까지 당장 내놓을 만한 택지 후보지를 찾기가 쉽지 않다.
현재 택지 후보지로 서울시 유휴 철도부지나 송파구 잠실과 탄천 유수지, 양천구 목동 유수지 등이 거론되고 있다. 하지만 부지가 협소해 개발이 쉽지 않거나 과거 주민 반대로 개발이 중단된 경험이 있어 공급 대안이 될 수 있을지는 미지수다.
국토부 관계자는 "현재 중앙정부와 지자체가 그동안 운영해온 제도의 틀을 벗어나 전향적인 방안을 검토하기로 했고, 그 결과 재건축을 포함해 검토되지 않았던 다양한 이슈에 대해 진지한 논의를 진행 중"이라며 "가능한 한 모든 대안을 검토해 이달 중 발표할 계획"이라고 말했다
