양적으론 파격적이나 실현 가능성은 글쎄
정부 "확고한 안정세 접어들 것" vs 시장 "역부족"
[시사뉴스 김성훈 기자] "공공 주도의 고밀 개발 성공 사례는 세계 여러 나라에서 찾아볼 수 있습니다. 미국 허드슨 야드, 싱가포르 원노스와 마리나베이샌즈, 영국 도크랜즈, 파리 라데팡스 등이 있습니다."
변창흠 국토교통부 장관이 지난 4일 발표한 83만가구 공급 대책 중 핵심인 서울 도심 고밀개발 방안을 설명하면서 한 발언이다.
정부는 이날 2025년까지 서울 32만가구를 포함해 전국적으로 83만가구를 공급하는 내용의 '공공주도 3080 플러스 대책'을 발표했다.
서울은 대규모 신규택지를 찾기 어려운 만큼 지하철 역세권·준공업지역·노후 저층주택지를 도심공공주택복합사업을 통해 고밀개발해 32만3000가구를 공급하고, 경기도는 신규 공공택지(18만 가구) 등을 중심으로 29만3000가구를 공급한다는 것이 골자다.
도심공공주택복합사업(도심 고밀개발)은 변 장관이 장관 내정 직후부터 줄곧 강조해 온 서울 도심 공급 확대 핵심 카드다. 서울 도심 내에는 넓은 재개발 부지를 찾기 어려운 만큼 지하철 역세권 핵심 지역의 밀도를 좀 더 높이는 방식으로 주택공급을 획기적으로 늘리겠다는 것이다.
특히 공공이 개발 주체로 나서 도심지를 고밀개발 하는 방식이다. 이런 방식으로 성공한 사례가 미국 뉴욕 맨해튼의 허드슨 야드와 프랑스 파리의 리브 고슈, 독일의 슈투트가르트 등이다.
미국 뉴욕의 랜드마크인 허드슨 야드는 공공 주도 역세권 고밀개발을 통해 탄생했다. 지금의 허드슨 야드는 과거 허드슨 강변에 낙후된 철도역사와 주차장, 공터가 있던 곳이었는데 뉴욕시가 세운 마스터플랜에 따라 초고층 빌딩 16개와 주거, 업무, 호텔, 학교 등이 대거 들어서게 됐다.
2025년까지 총 사업비 28조가 투입되는 사업인 만큼 민간의 참여가 필요했는데 뉴욕시는 개발이익을 일부 환수해 저소득층이 살 수 있는 주택을 공급하는 대신 각종 세금 감면과 3300% 용적률 완화 등의 파격적인 혜택을 제공해 사업을 성공적으로 이끌어 낼 수 있었다.
변 장관은 지난 3일 국회 국토위 전체회의에서 "도심 내에서 넓은 택지는 나대지가 아니기 때문에 활용이 어렵지만 충분히 재활용하는 방식으로 고밀화 하는 걸 큰 방향으로 설정했다"고 강조했다.
이날 정부가 공개한 도심공공주택복합사업은 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH) 등이 직접 사업을 맡아 속도감 있게 추진하는 방식으로 이뤄진다.
3년간 한시적으로 '도심공공주택복합사업'을 도입해 적정 개발수단이 없어 방치중인 역세권, 준공업지, 저층주거지 등을 신속하게 정비한다는 게 정부의 계획이다.
국토부와 지자체의 검토를 거쳐 예정지구로 지정되고, 토지주 등 소유자 3분의 2가 동의하면 사업지구로 지정돼 공기업이 토지를 확보하는 방식으로 사업이 추진된다.
핵심은 사업 참여를 유도하기 위한 인센티브다. 정부는 이들 사업에 법정상한을 초과하는 용적률 인센티브(역세권 700%)를 제공하기로 했다. 또 기존 토지주는 기존 자체 사업 대비 10~30%포인트(p) 높은 수익률을 보장하고 아파트나 상가 우선공급권도 보장한다.
대신 보장된 추가수익 외 개발이익은 환수해 저소득층 거주수단 마련, 생활 SOC 확충 등 공익 목적으로 활용할 계획이다.
정부는 도심 고밀개발 외에 공공 직접시행 정비사업(13만6000가구), 신규 공공택지 지정(26만3000가구) 등을 통해 주택공급을 대폭 확대해 무주택자들의 불안감을 해소하고 이를 통해 집값 안정을 도모한다는 생각이다.
홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 4일 "서울에 공급될 32만호는 서울시 주택 재고의 10%에 달하는 '공급쇼크' 수준"이라면서 "이처럼 막대한 수준의 공급 확대로 주택시장이 확고한 안정세로 접어들 것으로 확신한다"고 말했다.
다만 부동산 시장 상황은 녹록치 않다. 한국부동산원 통계에 따르면 서울 아파트값이 이번 주(1일 기준)에도 0.10% 올라 상승폭이 확대(지난주 0.09%)되는 등 불안한 모습을 보이고 있다. 경기도 상승률은 무려 0.47%로 2012년 5월 이후 역대 최고 상승률을 기록했다.
시장에서는 이번 대책이 양적인 측면에서는 파격적이라면서도 실현 가능성은 의문이라는 반응이 지배적이다. 신규 공공택지 26만3000가구를 제외한 대다수의 물량이 민간의 자발적 의지에 달려있는 만큼 공급효과를 확신하기 어렵다는 게 전문가들의 지적이다.
직방 함영진 빅데이터랩장은 "서울 등 도심의 분양 아파트 공급을 늘리기 위해 용적률 인센티브로 기부채납 받는 주택을 기존 공공임대 위주가 아닌 분양 등을 활용한다는 점이 긍정적"이라면서도 "민간자발의 공급의지에 따라 향후 주택 공급 총량이 변할 가능성이 있는 만큼 정부가 목표치한 공급량과 공급효과의 변수는 열려있다"고 말했다.
건설산업연구원 두성규 연구위원은 "공공 주도 정비사업은 민간참여가 중요한데 시장의 예상을 뛰어넘은 수준의 인센티브는 아니다"라면서 "이번 대책은 장기적 관점에서는 효용성이 있으나 지금 당장 발등의 불을 끄기에는 역부족으로 보인다"고 말했다
