[시사뉴스 우동석 기자] 주택시장 호조세가 이어지고 있다. 올해 하반기 주택시장의 거래와 가격 회복세가 지속될 지 주목된다.
부동산114는 23일 하반기 전국 주택 매매 거래량은 증가세를 보이는 가운데 전셋값 상승도 이어질 것으로 내다봤다. 또 전국 아파트 미분양 감소가 뚜렷하고 입주물량이 증가할 것으로 전망했다.
◇전국 주택매매 거래량 증가세 지속
전국 주택매매 거래량 월별 증가세가 지난해 동기간 대비 커졌다. 2014년 주택매매 월별 거래량 증가폭은 3월 13.5%, 4월 3.6%의 수치에 그쳤다. 반면 2015년은 3월 41.9%, 4월 7.7%로 전년동기 대비 증가폭이 확대됐다.
전세난에 지친 실수요자들이 아파트보다 매매가격이 낮은 연립·다가구 주택 구매로 이동한 영향이 크다. 여기에 수익공유형 모기지론, 안심전환대출 등 대출여건이 좋아져 주택구매 수요가 30~40대로 확대됐다.
올해 하반기 주택매매 거래시장은 우리은행을 통해 1%대 수익공유형 모기지론 출시를 앞둬 금리가 낮을 때 주택을 구매하려는 수요가 조금 더 이어지며 거래량 증가세가 지속될 것으로 보인다.
◇끝나지 않는 전셋값 상승…전국 전세가비율 70% 육박
주택 시장에 미치는 가장 큰 변수는 전셋값 상승이 언제까지 지속될지 여부다. 전국 아파트 매매가 대비 전세가 비율은 70%에 육박했다. 아파트 전세호당 평균가격은 전국이 2억원을 넘어섰다.
저금리 기조에 따른 집주인들의 월세 전환 가속화와 재개발·재건축 이주수요에 따른 영향으로 전셋값 상승세가 계속될 전망이다. 전셋값 비율이 높은 지역은 보증금 반환이 안전한 전세매물 품귀 현상으로 매매전환 수요 증가에 지속적인 영향을 미칠 것으로 예상된다.
◇미분양 감소세 주춤
전국 아파트 미분양 물량(2015년 4월 기준)은 2014년 상반기 5만257가구 대비 2만8,093가구로 44.1% 감소했다. 재고아파트 시장에서 저렴한 매물이 소진되고 가격이 오르자 실수요가 유입된 영향 때문이다.
미분양 물량 감소세는 하반기 들어서 다소 주춤해질 전망이다. 4월 들어 전월 대비 미분양 감소폭은 3월 14%에서 2.8%로 낮아졌다. 약 43만가구가 분양예정인 올해 아파트 분양시장은 입지가 떨어지는 사업장에서 미분양 물량이 늘어날 가능성도 있다.
자금여력이 가능한 범위에서 수요자들이 선호하는 사업장을 선별해 청약통장을 사용해야 한다.
◇하반기 입주물량 증가…화성·세종 가격상승 '브레이크'
하반기 전국 아파트 입주물량은 상반기보다 24.5% 늘어난 14만 가구다. 지역별로 전국에서 입주예정 물량이 많은 곳은 동탄2신도시 입주로 경기 화성시(1만1120가구)다.
뒤를 이어 세종(7624가구), 부산(7618가구) 지역이다. 하반기에 대규모 입주물량이 집중된 화성과 세종시는 가격 상승폭이 제한적일 것으로 보인다.
◇美기준금리 인상 가능성…국내 점진적인 영향 예상
미국은 경기 회복에 돌입하면서 기준금리인 연방기금금리 인상 시기를 조율하고 있다. 미국 기준금리는 2008년 12월 1%에서 0.25%로 낮춘 이후 8년 연속 유지되고 있다. 미국의 기준금리 인상에 따른 국내 기준금리 상승 여파는 크지 않을 것이라는 것이 정부의 입장이다.
국내 경제의 경기 회복속도가 기대보다 느리고 가계부채까지 급증해 기준금리를 올리면 국내 소비위축을 야기할 수 있다. 이 때문에 미국 기준금리 인상의 즉각적인 반영보다는 시장을 지켜본 이후 천천히 반영하겠다는 방침이다.
변동금리 상승에 따른 대출 이자 부담이 하반기에 크게 증가하지 않겠으나 시간이 지날수록 이자부담은 커질 수 있다. 부채상환능력 고려와 자기자본 비율을 높이는 전략이 필요하다.
◇주택담보대출 급증…금리 인상시 '가계빚' 가중
저금리 기조가 유지되면서 주택매매 거래량이 급증하자 가계부채는 1분기(1~3월)말 1099조3000억원이었다. 반면 가계대출 연체율(2015년 3월 기준)은 전년동기(0.65%) 대비 0.48%로 낮아져 주택담보대출의 부실 우려 가능성은 크지 않은 상황이다.
아파트의 분양시장 호조와 주택거래량 증가세가 이어지면서 하반기 주택담보대출 규모는 더 커질 것으로 예상된다. 다만 미국의 점진적인 기준금리 인상에 대비해 '가계빚 구조조정' 작업은 선제적으로 필요한 시점이다.