"규제 풀린다"…재건축 단지 '들썩’
[시사뉴스 김성훈 기자] "그야말로 집주인이 부르는 게 값이예요."
지난 27일 서울 강남의 대표적인 재건축 단지인 송파구 잠실주공5단지 내 공인중개업소 대표는 "매물이 워낙 없어 계약만 성사되면 신고가로 이어진다"며 이같이 말했다.
이 대표는 "집주인들이 '곧 재건축이 된다'는 기대감에 내놓은 매물을 다시 거둬들이고, 호가도 높게 부르고 있다"며 "토지거래허가구역 등 정부의 각종 규제 대책에도 불구하고 집값은 하루가 다르게 오르고 있다"고 전했다.
서울의 주요 재건축 단지들의 집값 강세가 심상치 않다. 서울시가 재건축 과열을 막기 위해 사실상 '규제 끝판왕'으로 불리는 토지거래허가구역 지정 등 대책을 내놨으나, 신고가 거래가 잇따르면서 별다른 정책 효과를 거두지 못하고 있다. 서울 부동산 시장의 '거래 절벽'이 갈수록 심해지고 있으나, 재건축 단지들은 오히려 집값이 과열되는 기현상이 나타나고 있다.
압구정 현대아파트와 대치동 은마아파트, 송파구 잠실주공아파트 등 강남 주요 재건축 단지를 비롯해 강북지역 중저가 재건축 단지들을 중심으로 집값이 급등하면서 서울 집값 상승을 견인하고 있다.
거래 절벽 상황에서도 재건축 단지를 중심으로 신고가 경신 사례가 반복되면서 정부가 집값을 잡기 위해 쏟아낸 각종 대책들이 한계가 있다는 지적이 나온다.
강남4구(강남·서초·송파·강동)의 재건축 단지를 중심으로 집값 강세가 이어지면서 서울 전체 집값 상승을 견인했다.
집값은 여전히 상승세다. 서울은 3주 연속 0.21% 오르며, 7주 연속 0.2%대 상승률을 유지했다. 한국부동산원의 9월 둘째 주(13일 기준) 서울의 아파트값은 0.21% 올라 전주(0.22%)보다 오름폭이 소폭 줄었으나, 여전히 높은 수준의 상승률을 기록했다.
강북에서는 노원구(0.29%)가 공릉·월계동 중소형 위주로, 용산구(0.23%)는 이촌동 등 리모델링 기대감 있는 단지 위주로, 마포구(0.23%)는 공덕동 일대 대단지나 상암동 구축 위주로 상승세를 보였다.
강남에서는 송파구(0.28%)가 잠실·문정동 재건축 위주로 신고가 거래되며, 강남구(0.26%)는 도곡·개포동 신축, 서초구(0.24%)는 반포·서초동 중대형, 강동구(0.20%)는 명일·고덕동 주요단지 위주로 올랐다. 강남4구 이외에서는 강서구(0.29%)가 방화·등촌동 등 마곡지구 인접한 중저가 지역, 금천구(0.22%)는 독산동 위주로 상승했다.
한국부동산원 관계자는 "대체로 시장에 매물부족 현상 지속되고 있다"며 "강남권은 규제완화 기대감 있는 재건축이나 중대형 위주로, 강북권은 9억원 이하 중저가 위주로 오르며 상승세가 지속되고 있다"고 설명했다.
부동산원에 따르면 서울에서 준공 20년 초과 아파트값은 올해 들어 지난주까지 주간 누적 기준 5.9%를 기록하는 등 신고가 경신하는 재건축 단지들 속출하고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 대치동 은마아파트(전용면적 76㎡)는 지난달 12일 24억원에 신고가를 경신한 뒤 같은 달 19일 27억원에 거래되며 신고가를 갈아치웠다.
또 강남구 압구정동 현대아파트4차(전용면적 117.9㎡)는 지난 5월13일 41억7500만원에 거래됐다. 두 달 전 최고가인 40억3000만원보다 1억4500만원이 상승했다. 또 현대아파트1차(전용면적 196.21㎡)는 지난 4월15일 63억원에 거래됐다. 한 달 전 실거래가 51억5000만원보다 10억원 이상 올랐다.
규제 완화와 민간 정비사업 활성화를 앞세워 10년 만에 서울시장직에 복귀한 오세훈 시장이 강남 등 일부 지역 재건축 단지의 집값이 급등하자 토지거래허가구역으로 지정한 데 이어, 담합 등으로 비정상적인 거래가 이뤄지는 경우 재건축 순위를 뒤로 미루겠다는 경고까지 했으나, 공염불에 그치는 것 아니냐는 우려가 나오고 있다.
정부의 잇단 규제 대책으로 재건축·재개발이 사실상 차단되면서 재건축 단지들의 희소성이 높아졌고, 다주택자에 대한 세금 부담 강화로 이른바 '똘똘한 한 채'에 대한 수요가 증가하면서 재건축 단지의 집값 강세가 뚜렷해지고 있기 때문이다.
전문가들은 재건축 단지를 중심으로 서울 집값 강세가 당분간 이어질 것으로 전망했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "강남 등 주택 수요가 몰린 지역은 정부의 각종 규제에 따른 공급 부족으로 만성적인 수급 불균형이 심해지고 있다"며 "매물이 부족한 상황에서 정부의 규제로 오히려 재건축 단지의 희소성이 높아졌고, 신고가 경신으로 이어졌다"고 설명했다.
권 교수는 "만성적인 수급불균형을 해소하기 위해 주택 수요가 있는 지역에 적절한 공급이 필요하나, 정부의 거듭된 규제 대책으로 오히려 공급이 축소되면서 지금과 같은 부작용을 초래했다"며 "거래 절벽 상황에서 재건축 사업에 대한 기대감이 커진 반포 등 서울의 주요 재건축 단지를 중심으로 집값 상승세가 당분간 이어질 것으로 예상된다"고 덧붙였다.
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