세종대학교 행정학과 번창흠 교수는 지난 4월23일 참여연대가 주최한 ‘뉴타운 사업 이대로 좋은가’라는 긴급토론회에서 “뉴타운 지구의 원주민 재정착률은 20%에도 못 미친다”며“세입자의 비율은 높은 반면 세입자들을 새로 조성되는 단지에 수용할 수 있는 대책은 마련돼 있지 않다”고 주장했다.
이에따라 서울시가 부족한 주택난 해결과 비강남권과의 주거환경 개선 등의 이유로 추진하고 있는 뉴타운 사업이 돈이 없는 원주민들을 내쫓는 수단으로 전락했을 뿐 아니라 부동산 값 폭등, 고 분양가, 지분쪼개기 등의 부작용으로 인해 난항이 예상되고 있다. 특히 참여연대 등 시민단체들은 지난 5월7일 ‘뉴타운 5대 요구안’을 서울시에 전달하면서 뉴타운 사업의 전면 재검토까지 거론하고 있어 향후 서울시의 대응에 많은 관심이 모이고 있다.
원주민 재정착율 20%도 안돼
서울시의 뉴타운 사업이 본격화 되자 뉴타운 원주민은 물론 이면의 임대아파트 주민 및 철거민들까지 주거불안으로 인한 어려운 삶이 계속되고 있다. 참여연대에 따르면 서울 성동구 성수1가동 609번지 일대에서 10년 이상 살아왔던 이모씨는 전월세 평균 보증금이 평균 400만 원이었던 것이 현재는 5000만 원까지 상승해 그 지역에서 더 이상 버틸수 없어 조합이 제공한 약간의 이주비로 성동 뉴타운 지구내로 거주를 이전했다.
그러나 이 지역 역시 개발이 본격화 되면서 주거비가 상승돼 또 다른 거처로 이동해야 할 처지로 알려지고 있다. 또 2005년부터 성북의 임대아파트에 거주하고 있는 서모씨는 임대료 및 보증금 연체로 인해 2007년에 명도판결을 받아 언제 퇴거될 지 모르는 위기에 처해 있는 실정이다. 이와함께 서울시정개발연구원 장영희 연구위원의 조사에 따르면 길음뉴타운에 거주하는 조합원과 세입자들 중 뉴타운내 공동주택에 입주하게 되는 경우는 17.1%에 불과한 것으로 나타났다. 뉴타운 사업으로 오는 2010년까지 10만 가구의 주택이 철거될 것으로 보고 이를 길음뉴타운 재정착률에 적용할 경우 이 중 8만여 가구(가구당 가구원수 평균 3.1명)25만7000여 명은 쫓겨나는 결과를 낳게된다. 장 위원은 또 “현재 뉴타운 지역에 짓게 돼 있는 소형주택의 비율이 20%인 가운데 임대주택을 17% 짓게 돼 있다”며“이 결과 원주민들이 선택할 수 있는 소형 주택은 전체의 3%밖에 안 되기 때문에 강북지역 소형 주택가격은 계속 오를 수밖에 없어 원주민들이 이주금만 받고 서울외곽으로 밀려나게 되는 것”이라고 설명하고 있다. 여기에는 뉴타운 지정으로 투기 수요가 몰리면서 집값이 오르고 집값이 올라가면 전세값이 올라가고 전세값 상승은 다시 매매가 상승으로 이어지는 악순환이 되풀이되기 때문이다.
지난해 뉴타운 개발의 영향으로 서울 강북지역의 공동주택 뿐 아니라 단독주택 가격이 크게 올라 이를 입증하고 있다.
강북권 공시지가 크게 올라
서울시가 1월1일을 기준으로 시내 단독주택 40만 2567가구를 대상으로 조사해 지난 4월30일 공시가격 발표에 따르면 자치구별 전년 대비 가격 상승률이 용산구가 12.9%로 가장 높았으며 뒤를 이어 성동구 11.0%, 동대문구 9.8%, 종로구 9.3% 등으로 나타났다. 이에 비해 강남구가 3.6%에 그친것을 비롯해 서초구 5.6%, 송파구 5.8%, 강동구가 5.9%에 머무는 등 강남권의 상승률이 뉴타운 사업이 진행되는 강북권의 상승률에 떨어진 것으로 조사됐다.
뿐 만 아니라 은평뉴타운 1지구 분양가가 송파 장지 및 발산지구 보다 3.24㎡(1평)당 150~350만 원까지 높은 것도 원주민들의 재정착율이 낮을 수 밖에 없는 원인으로 지적되고 있다. 지난해 서울시가 발표한 자료에 따르면 무주택세대주들의 내집 마련용으로 공급되는 은평뉴타운 지구내 국민주택 규모 59㎡(18평)형과 84㎡(25평)형의 경우 분양가격은 평당 945만 원, 1050만 원으로 송파구 장지지구의 60㎡(18평)형 786만 원과 85㎡(25평)형의 1107만 원보다 높거나 비슷하게 책정됐으며 발산지구 발산2단 85㎡(25평)형과 비해서는 매우 높게 책정된 것으로 나타났다. 참여연대 관계자는 “은평뉴타운의 분양가격이 장지·발산지구에 비해 부풀려 진 것은 대기업이 선호하는 턴키방식의 입찰 및 개발제한구역의 사전 해제가 건축비와 택지비의 거품을 불러왔다”고 주장했다.
여기에다 뉴타운 활성화에 따른 지분쪼개기 역시 뉴타운 사업의 큰 문제점으로 지적되고 있으며 인천시 용현 학익 2-1구역에 참여한 SK건설은 지분 쪼개기 후유증으로 사업을 포기하는 결과를 초래하기도 했다. 서울시 주택정책과에 따르면 올 1분기 다세대주택 건축허가 건수는 지난 4월27일 현재 총 3518건으로 집계됐으며 이는 전년 1분기 2011건보다 75%가 급증한 것으로 이 가운데 마포구는 같은 기간 8배나 급증하기도 했다.
시민단체 ‘5대 요구안’ 서울시 전달
‘주거복지연대모임’을 함께 참여연대 등 주거·시민단체들이 서울시에 전달한 ‘뉴타운 5대 요구안’에 따르면 △뉴타운 사업지구의 추가지정 중단과 함께 기존 뉴타운 지구의 단계적 순차적인 개발로 사업 속도를 조절해야 한다. 또 △뉴타운 개발사업의 원래 목표인 ‘원주민의 주거환경 개선’에 부합하도록 사업내용을 재정비 할 것과 △주변집값 상승를 막기 위한 민간의 분양가상한제 적용정책의 지속적인 추진을 강조하고 있다. 이와함께 △개발이익 환수와 함께 도로 학교 문화시설 등 공공기반 시설 최대한 확충, △한나라당 등 정치권의 서울시 뉴타운 행정 흔들기 중단을 골자로 하고 있다.
주거·시민단체들은 이와함께 2차 뉴타운인 장위지구의 경우 뉴타운 사업이 완료될 경우 기존 가구수보다 오히려 4538가구가 줄어들게 돼 있어 원주민의 거주환경이 더욱 악화된다는 것이다. 이는 주택재개발사업의 경우 전체주택의 80%를 소형아파트(전용면적 25.7평형, 공급면적 33평형)로 건설하고 임대주택을 전체주택의 17%로 건설토록 하고 있는데 비해 뉴타운 사업의 경우 중대형 아파트를 40%까지 건설이 가능하는 등 소형 임대아파트 의무건설비율을 완화해 주기 때문이라고 주장했다.
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